租約還沒到期，房東不能漲租：內政部公告的住宅租賃定型化契約應記載事項第 4 點明定「出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金」，即使契約沒寫這句，依消費者保護法第 17 條仍構成契約內容。租期屆滿要續約時，租金由雙方重新約定，租賃條例第 6 條排除土地法第 97 條，法律沒有漲幅上限。如果租期屆滿後房東沒反對、你照常住、照常付租，依民法第 451 條會變成不定期租約，這時房東要調租只能協商，或依民法第 442 條聲請法院增減。
提醒：本文依內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（最近一次修正 114 年 4 月 18 日）、全國法規資料庫的租賃住宅市場發展及管理條例（修正日期 112 年 2 月 8 日）、消費者保護法（修正日期 104 年 6 月 17 日）、民法（修正日期 115 年 8 月 17 日，租賃條文未變動）與土地法（修正日期 113 年 8 月 7 日）整理。租賃條例第 5 條第 1 項規定租賃契約的出租人及承租人間視為具消費關係，適用消保法相關規定；第 4 條排除休閒旅遊、政府或專責法人經營管理、合作社經營管理、租期未達 30 日的租賃住宅。店面、辦公室等非住宅租賃不在本文範圍。個案爭議以法院、臺北市與新北市地政局及消保官的認定為準。
三種時間點，規則不一樣
| 時間點 | 房東可以漲租嗎 | 依據 |
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| 租約期間內（例如 1 年約還沒到期） | 不可以，不論理由 | 應記載事項第 4 點；消保法第 17 條第 5 項（未記載仍構成契約內容） |
| 租期屆滿、重新簽約 | 可以重新議價，法律沒有漲幅上限；房客不同意就不續約 | 租賃條例第 6 條：租金由出租人與承租人約定，不適用土地法第 97 條 |
| 租期屆滿後未續約、繼續住（不定期租約） | 要協商；談不攏可聲請法院增減租金 | 民法第 451 條、第 442 條 |
| 任何時候降租 | 可以 | 臺北市地政局租賃常見糾紛問答：房東願意調降租金不受限制 |
租期中：為什麼不能漲、常見的變相漲租
應記載事項第 4 點的原文是：承租人每月租金「不得藉任何理由拖延或拒絕；出租人於租賃期間亦不得藉任何理由要求調漲租金」。消保法第 17 條第 5 項規定，中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。臺北市地政局 114 年 10 月版的租賃常見糾紛問答也寫明：租賃期間內房東不得藉任何理由要求「調漲」租金。
| 變相漲租的說法 | 規定怎麼說 |
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| 「管理費漲了，你要多付」 | 應記載事項第 6 點：約定由承租人負擔管理費時，租賃期間因不可歸責於雙方的事由致費用增加，承租人就增加部分以負擔 10% 為限 |
| 「房屋稅、地價稅變貴，你分攤」 | 應記載事項第 7 點：房屋稅、地價稅由出租人負擔；不得記載事項第 5 點：不得記載出租人應負擔的稅賦增加部分由承租人負擔 |
| 「你申請租金補貼，所以要漲」 | 內政部說明租賃期間出租人不得藉任何理由要求調漲租金；不得記載事項第 10 點：不得記載承租人不得申請租金補貼 |
| 「電費每度改收比較多」 | 應記載事項第 6 點：以度數計費者，每度不得超過電費單「當期每度平均電價」 |
租金補貼資格與金額，見租金補貼怎麼申請。
續約：租金可以重談，但要白紙黑字
- 民法第 450 條第 1 項：租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。所以 1 年約到期後，房東提出新租金、房客不接受，雙方可以不續約。
- 租賃條例第 6 條：租賃住宅的租金由出租人與承租人約定，不適用土地法第 97 條規定。常聽到的「租金不得超過申報總價年息 10%」，不適用於租賃條例範圍內的住宅租賃。
- 新北市政府城鄉發展局的租屋問答建議：不論哪一方要續約，最好都以書面續約，可以在原書面上更新租賃期間，或另簽一份新的書面。
- 押金上限仍是 2 個月租金總額（租賃條例第 7 條），租金調高後押金要不要補，依新約約定且不得超過上限；押金細節見租屋押金最多幾個月。
不定期租約：調租與收回都受限制
民法第 451 條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。很多房東房客「到期沒重簽、照樣轉帳」，就是這種情況。
- 調租：民法第 442 條規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但租賃定有期限者，不在此限。也就是說，定期租約中途不能用這條漲租，不定期租約才可以由法院判斷。
- 收回：新北市政府城鄉發展局問答說明，房東要終止不定期租賃，需符合土地法第 100 條的限制，例如收回自住或重新建築、承租人違法轉租、積欠租金扣除擔保金後達 2 個月以上、以房屋供違反法令之使用、違反租賃契約、損壞房屋不賠償等，不可以因為是不定期租賃就隨時終止。
- 本文建議：房東若想到期調整租金，應在到期前就以文字提出並表示「到期不以原條件續租」；房客則在到期前確認是否續約，避免雙方對契約狀態認知不同。
房東租期中硬要漲，房客可以怎麼做
- 照原租金準時付款並留紀錄：租賃條例第 10 條與民法第 440 條，房客遲付租金達 2 個月租額、經催告仍不付，房東可以終止租約。拒絕漲價不等於可以不付租。
- 用文字回覆：引用應記載事項第 4 點，表示租期內不同意調漲。
- 申訴或調解：內政部說明，房東以調漲租金等方式限制房客申請租金補貼，可檢具事證向直轄市政府消費者服務中心、消保官或地政局提出申訴或檢舉，或向消費爭議調解委員會申請調解。消費者服務專線 1950；線上申訴可用行政院消費者保護處的消費爭議線上申訴系統。
- 申請調處：租賃條例第 16 條，住宅租賃爭議可向直轄市政府申請調處，免繳調處費用。臺北市不動產糾紛調處委員會洽地政局 02-2720-8889 轉 7474；新北市地政局的租屋諮詢（「有心．租屋平台」）由地價科承辦（02-2960-3456 分機 3299～3308 等）；該局「不動產糾紛調處」頁面由地籍測量科承辦（分機 3326～3327），內容以共有物分割等土地案件為主、未特別說明住宅租賃案件，申請調處前請先電詢受理窗口。
罰則：消保法第 56 條之 1 規定，企業經營者使用定型化契約違反應記載或不得記載事項，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處 3 萬元以上 30 萬元以下罰鍰；經再次令其限期改正仍不改正者，處 5 萬元以上 50 萬元以下罰鍰，並得按次處罰。臺北市地政局 112 年 9 月 1 日新聞稿也提醒，房東違反應記載及不得記載事項而未依法改正，將處 3 萬元至 30 萬元罰鍰。
若最後決定不續住、想提前搬走，違約金上限與通知期限見租屋提前解約要賠多少。
常見問題
房東說「不漲租就不續約」，這樣合法嗎？
租期屆滿時，定期租約依民法第 450 條第 1 項消滅，續約的租金由雙方約定（租賃條例第 6 條），房東可以提出新價格，房客也可以不接受。但如果租約已經變成不定期租約，房東要終止就要符合土地法第 100 條的事由（新北市城鄉發展局問答），不能只因為不同意漲租就要求搬走。
租期中房東說要賣房子，新屋主可以漲租嗎？
應記載事項第 16 點規定，房屋交付後在承租人占有中，所有權讓與第三人，契約對受讓人仍繼續存在；所以新屋主要承受原租約，租期內同樣受第 4 點不得調漲的限制。未經公證且期限逾 5 年的租約不適用此規定。
土地法說租金不能超過申報總價年息 10%，還有用嗎？
租賃條例第 6 條規定，租賃住宅的租金由出租人與承租人約定，不適用土地法第 97 條。所以在租賃條例適用範圍內的住宅租賃，不能用這個上限主張減租。
管理費漲了，房東要我全部吸收合理嗎？
若契約約定管理費由承租人負擔，應記載事項第 6 點規定，租期中因不可歸責於雙方的事由致費用增加，承租人就增加部分只負擔 10% 為限；管理費減少時，承租人負擔減少後的金額。
我申請租金補貼後，房東要漲租或趕人怎麼辦？
臺北市地政局租賃常見糾紛問答說明，申請租金補貼是房客的權利，無須事先取得房東同意；應記載及不得記載事項規定契約不得記載承租人不得申請租金補貼，內政部也說明租期內房東不得藉任何理由要求調漲租金。可以檢具事證向消費者服務中心、消保官或地政局申訴，或申請消費爭議調解。
最後更新：2026-11-03
本文由 SOSfix 編輯整理公開資料，僅供一般參考；個案請洽臺北市政府地政局、新北市政府地政局、所在地消費者服務中心或律師。
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