房貸「本息平均攤還法」是將本金加利息平均分攤到每一期，每月還款金額固定、適合預算控管，但 30 年下來的總利息較高；「本金平均攤還法」則是每月償還固定本金、利息隨剩餘本金遞減，雖然第一年每月月付金最高，但以貸款 1,000 萬元、年利率 2.2%、30 年期試算，本金平均攤還可比本息平均攤還省下約 39 萬元的總利息。此外，若申請 3 至 5 年「只繳息不還本」的寬限期，雖然初期月付金大減，但寬限期一結束，全部本金將被壓縮在剩餘年限內攤還，且總利息支出會大幅增加。
提醒：銀行房貸契約通常設有 2 至 3 年的「限制清償期間（綁約期）」，若在綁約期內提前大額還本或轉貸塗銷，銀行得依約收取 0.5% 至 1% 不等的提前清償違約金；建議在綁約期滿後再啟動提前還本計畫。
一、本息平均攤還 vs. 本金平均攤還：月付金與總利息試算比較
辦理購屋貸款時，除了準備買房契稅、印花稅與代書規費外，選擇哪一種還款方式會直接影響未來 20 至 40 年的現金流。國內銀行房貸主要提供以下兩種攤還方式（以貸款本金 1,000 萬元、貸款期間 30 年共 360 期、年利率 2.2%、無寬限期為例）：
| 比較項目 | 本息平均攤還法（本息均攤） | 本金平均攤還法（本金均攤） |
|---|---|---|
| 計算邏輯 | 將貸款期間全部本金與總利息加總後平均分攤，每月還款總額固定（初期利息占比高、本金占比低） | 將貸款本金平均除以總期數（每月還固定本金），當月利息按剩餘本金計算，月付金逐月遞減 |
| 第 1 個月應繳金額 | 約 37,970 元 | 約 46,111 元（本金 27,778 元＋利息 18,333 元） |
| 最後 1 個月應繳金額 | 約 37,970 元（若利率未變動） | 約 27,829 元（本金 27,778 元＋利息 51 元） |
| 30 年累積總利息 | 約 3,669,200 元 | 約 3,309,167 元（比本息均攤省下約 36 萬元） |
| 適合族群 | 固定月薪上班族、首購族、希望每月現金流穩定好規劃者 | 目前收入充裕、想快速降低負債本金並節省總利息支出者 |
實務上，超過八成購屋族會先選擇「本息平均攤還法」以減輕交屋初期的裝潢與生活壓力；待渡過 2 至 3 年綁約期後，每當領取年終獎金或額外收入時，再主動向銀行申請「部分提前還本（指定直接沖抵本金）」，同樣能達到縮短還款年限或降低每月月付金的省息效果。
二、房貸寬限期是什麼？小心寬限期後的「月付金暴增陷阱」
「房貸寬限期（Grace Period）」是指在貸款初期的 2 至 5 年內，借款人每月只需繳納利息、完全不必償還本金。這項機制原本是為了讓購屋族在剛交屋、需要支付裝潢與家具家電費用時喘口氣，但若將寬限期當成拉高買房總價的槓桿，極易陷入以下兩大財務陷阱：
- 陷阱一：寬限期結束後月付金瞬間跳升 2 倍以上。因為寬限期內本金一毛未減，全部 1,000 萬元本金會被壓縮在「剩餘年限」內攤還。以 1,000 萬元、30 年期、年利率 2.2%（本息均攤）為例，前 3 年寬限期每月只須繳息約 18,333 元；但第 4 年寬限期一過，1,000 萬元必須在剩下的 27 年（324 期）內還完，每月月付金會立刻暴增至約 40,985 元（若是 5 年寬限期、剩餘 25 年攤還，月付金更會跳升至 43,367 元）。
- 陷阱二：30 年總利息支出多出數十萬元。由於前 3 至 5 年本金維持在 1,000 萬元高檔未遞減，銀行計息基數大，30 年下來使用 3 年寬限期會比無寬限期多付約 28 萬元利息，使用 5 年寬限期則會多付約 47 萬元利息。
若未來因家庭人口增加而有換屋打算，除了評估新舊房貸銜接與寬限期外，也務必留意出售舊屋時的房地合一稅持有期間稅率，以及符合自住條件時的重購自用住宅退稅規定。