繼承房屋的產權登記，法律上「得自繼承開始之日起六個月內」申請；遺產稅申報則是被繼承人死亡次日起 6 個月內。兩個期限都是 6 個月，但分屬稅務機關和地政機關，而且遺產稅沒繳清或沒取得免稅證明之前，不能辦理移轉登記，所以實務上要先辦遺產稅、再辦繼承登記。繼承登記逾期，每逾一個月得處應納登記費一倍的罰鍰，最高不得超過二十倍；遺產稅逾期未申報，則按核定應納稅額加處二倍以下罰鍰。逾一年仍未辦繼承登記，地政機關可能公告並列冊管理。本文依 2026-11-07 查證的《土地法》《遺產及贈與稅法》與地政、國稅機關公開說明，整理時間順序、文件、費用與常見狀況。
從死亡當天算起的時間線
先看哪一件事何時到期。下表的日期起算點以法條為準，實際到期日請自己用日曆核對。遺產稅申報有特殊起算點，例如依《遺產及贈與稅法》第 6 條第 2 項由稽徵機關聲請法院選任遺產管理人者，自法院選任遺產管理人之次日起算，細節見第 23 條；遇到特殊情形要向國稅局或地政事務所確認。
| 事項 | 期限 | 依據 |
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| 拋棄繼承 | 知悉其得繼承之時起 3 個月內，以書面向法院為之 | 《民法》第 1174 條 |
| 遺產稅申報 | 被繼承人死亡之次日起算 6 個月內，向戶籍所在地主管稽徵機關申報 | 《遺產及贈與稅法》第 23 條 |
| 遺產稅申報延期 | 有正當理由不能如期申報者，應於申報期限屆滿前以書面申請延長，延長以 3 個月為限；因不可抗力或其他特殊事由者，由稽徵機關視實際情形核定 | 《遺產及贈與稅法》第 26 條 |
| 繼承登記 | 得自繼承開始之日起 6 個月內為之；逾期每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，最高不得超過二十倍 | 《土地法》第 73 條 |
| 逾一年未辦繼承登記 | 地政機關查明後公告繼承人於 3 個月內聲請登記，並以書面通知；逾期仍未聲請者，得列冊管理，列冊管理期間 15 年 | 《土地法》第 73 條之 1 |
《土地法》的全國法規資料庫頁面標示最近修正日期為民國 113 年 8 月 7 日；《遺產及贈與稅法》為民國 115 年 9 月 11 日；《民法》為民國 115 年 8 月 17 日。遺產稅的免稅額、扣除額與稅率每年可能調整，本文不重複列出，請參考站內的遺產稅免稅額與申報期限文章並以國稅局公告為準。如果你還在考慮要不要繼承，請先看《拋棄繼承怎麼辦？3 個月期限、雙北管轄法院、文件與費用》。
逾期會有什麼後果
兩個期限逾期的後果不同，不要混在一起。
- 遺產稅逾期：《遺產及贈與稅法》第 44 條規定，違反第 23 條，未依限辦理遺產稅申報者，按核定應納稅額加處二倍以下之罰鍰。
- 繼承登記逾期：《土地法》第 73 條第 2 項規定，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰，但最高不得超過二十倍。
- 逾一年仍未辦繼承登記：《土地法》第 73 條之 1 規定，地政機關查明後，公告繼承人於 3 個月內聲請登記，並以書面通知；逾期仍未聲請的，得列冊管理。列冊管理期間為 15 年，期滿仍未聲請，地政機關會書面通知繼承人，並把清冊移請財政部國有財產署公開標售。但有不可歸責於聲請人的事由，該期間應予扣除。
登記費怎麼算，見下文費用表。為了讓倍數有概念，下面是一個純屬假設的例子：假設應納登記費為 10,000 元，依條文字面，逾期每個月最多可處 10,000 元（一倍），逾 6 個月最多 60,000 元，累計到 20 倍上限為 200,000 元。這只是算式示範，實際是否裁罰、罰多少，由地政機關依個案認定。
建議辦理順序與所需文件
財政部稅務入口網「繼承案件申辦流程」（頁面標示更新日期民國 115 年 6 月 25 日）把流程分成六步：申請除戶證明書、查調被繼承人財產所得及贈與資料、申報遺產稅、查欠地價稅與房屋稅、申請印鑑證明、辦理產權移轉登記。其中第三步後面有一句重要提醒：依《遺產及贈與稅法》第 8 條，遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。該條另有例外：事前申請並經核准發給同意移轉證明書，或經稽徵機關核發免稅證明書、不計入遺產總額證明書者，不在此限。
| 步驟 | 辦理機關 | 主要內容（引自稅務入口網） |
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| 1. 除戶證明書 | 被繼承人戶籍所在地戶政事務所 | 需死亡證明書、被繼承人戶口名簿等 |
| 2. 查調財產、所得及贈與資料 | 國稅局或地方稅稽徵機關 | 繼承人身分證、死亡證明書或除戶資料、關係證明文件 |
| 3. 申報遺產稅 | 國稅局 | 遺產稅申報書、死亡證明資料、繼承系統表與各繼承人現戶戶籍資料、遺產相關證明；繳稅後核發繳清證明書，免稅核發免稅證明書，不計入遺產總額部分核發不計入遺產總額證明書，提出納稅保證者核發同意移轉證明書 |
| 4. 查欠地價稅、房屋稅 | 地方稅稽徵機關 | 持前述證明書，可跨縣市至全國任一地方稅稽徵機關辦理 |
| 5. 印鑑證明 | 戶政事務所 | 辦理分割繼承時，需全體繼承人的印鑑證明；有特定情形可免，例如繼承人親自到場、協議書經公證認證或地政士簽證 |
| 6. 繼承登記 | 地政事務所 | 見下一節 |
繼承登記要帶哪些文件、繳哪些費用
文件清單引用臺北市松山地政事務所（頁面資料更新日期民國 114 年 7 月 29 日）與新北市政府申辦 E 服務「繼承登記」頁，兩市大同小異，仍以你要去的地政事務所的現行要求為準。
| 文件 | 說明 |
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| 土地登記申請書、登記清冊 | 兩市頁面都列為應備文件 |
| 繼承系統表 | 兩市頁面都列為應備文件 |
| 戶籍謄本 | 臺北市松山所列：繼承人現在戶籍謄本及載有被繼承人死亡記事之戶籍謄本（無法以電腦處理達成查詢者需檢附）；新北市頁面列「戶籍謄本」 |
| 遺產稅證明 | 繳清證明書、免稅證明書、不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書；松山所註明被繼承人於民國 38 年 6 月 14 日前死亡者免附 |
| 權利書狀 | 土地、建物所有權狀或他項權利證明書；新北市頁面為「權利書狀或遺失切結書」 |
| 遺產分割協議書與印鑑證明 | 分割繼承時使用；松山所註明繼承人未能親自到場核對身分時檢附印鑑證明；新北市頁面註明協議書正本應按協議成立時土地公告現值及房屋評定標準價格計算不動產價值千分之一貼印花稅票 |
| 拋棄繼承文件 | 法院准予備查之繼承權拋棄文件（有拋棄繼承者） |
| 費用 | 怎麼算（引用來源） |
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| 登記費 | 《土地法》第 76 條：按申報地價或權利價值千分之一繳納。松山所引用《土地登記規費及其罰鍰計收補充規定》第 5 點：繼承登記之登記費，土地以申報地價為準，建物以稅捐機關核定繳（免）納遺產稅之價值為準，無核定價值者，依房屋稅核課價值為準 |
| 書狀費 | 新北市頁面：一張 80 元；《土地或建築改良物權利書狀及申請應用地籍資料規費收費標準》第 2 條：所有權狀及他項權利證明書每張 80 元 |
| 印花稅 | 分割繼承的遺產分割協議書適用，依新北市頁面所述計算 |
| 代書費 | 各地政士收費不同，本文未查到官方行情，不列金額 |
新北市頁面寫明，繼承登記可於該市任一地政事務所申辦（但超過 10 連件的大宗案件等情形除外），處理期限為 7 天，並註明依內政部 2020 年 5 月 22 日公告，處理期限以工作天計算；繳費時間是收件後隨即繳費。臺北市的處理時限，請以臺北市政府申請案件處理時限表為準，本文未確認。
在申請人方面，《土地法》第 73 條規定繼承登記得由任何繼承人為全體繼承人聲請，但這個聲請不影響其他繼承人拋棄繼承或限定繼承的權利。要查被繼承人名下有哪些不動產，可以參考《土地建物謄本怎麼申請？第一類第二類第三類差別、線上申領與費用》，房屋的屋齡可以用《房屋屋齡計算工具》估算。
多位繼承人：公同共有與分割繼承
《民法》第 1151 條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；第 1164 條規定繼承人得隨時請求分割遺產，但法律另有規定或契約另有訂定者除外。反映在登記上，有兩條路。
- 先辦公同共有繼承登記：全體繼承人以公同共有的方式登記，文件較單純，不需要遺產分割協議書。
- 直接辦分割繼承登記：全體繼承人先簽遺產分割協議書，再依協議登記到各人名下，需附協議書、全體繼承人的印鑑證明（有免附情形），協議書要貼印花稅票。
臺北市松山地政事務所頁面引用內政部函釋說明：繼承人就已辦竣公同共有繼承登記的土地，續辦分割繼承登記，性質是共有物分割，應依規定計徵登記規費；而不動產辦竣公同共有繼承登記後，以「共有型態變更」為登記原因辦理登記，則不計徵登記費。意思是，先辦公同共有、之後要分割時，可能要再付一次登記費，決定前先問地政事務所。該頁面同時說，部分繼承人申辦公同共有繼承登記，應繳登記規費及罰鍰，得就其法定應繼分比例繳納。
繼承來的房屋有貸款、稅籍與後續怎麼處理
房貸怎麼辦
《民法》第 1148 條規定，繼承人自繼承開始時承受被繼承人財產上的一切權利與義務，但對於被繼承人的債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任；第 1153 條規定繼承人對於被繼承人的債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，繼承人相互間則按應繼分比例負擔，除非法律另有規定或另有約定。房貸是債務的一種，實際上要繼續還、換約還是提前還清，需要和貸款銀行協商，各行流程本文未確認。
另外，央行《不動產抵押貸款業務規定》問與答說明，認定自然人名下有無房屋時，繼承取得的建物不計入名下房屋數；認定房貸戶數時，因繼承而承受的房貸，不計入借款人名下的房貸戶數。這對你之後自己買房貸款的類別有影響。
房屋稅、地價稅要不要重辦
稅務入口網的流程頁寫明：新所有權人如果符合自住房屋及自用住宅用地的要件，請向地方稅稽徵機關申請自住住家用稅率與自用住宅用地稅率；未辦保存登記的建物，要到房屋所在地的地方稅稽徵機關辦理房屋稅納稅義務人名義變更，並檢附遺產稅繳清（免稅）證明書、繼承系統表、遺產分割協議書（依《民法》第 1141 條平均繼承者免附）及法院核准拋棄繼承權證明書。自住稅率的申請期限與條件，請看《房屋稅幾月繳？5月開徵，房屋稅2.0自住1.2%怎麼申請》，並以各縣市稅務局公告為準。
常見問題
超過 6 個月還能辦繼承登記嗎？
可以辦，但會有罰鍰風險。《土地法》第 73 條的罰鍰是「得處」，每逾一個月得處應納登記費額一倍，最高二十倍；超過一年未辦，還可能被公告、列冊管理。晚辦可能要多付罰鍰。如果遺產稅還在核定、證明書還沒領到，罰鍰如何處理，本文未確認，請向地政事務所詢問。
可以只由一位繼承人去辦嗎？
《土地法》第 73 條規定，繼承登記得由任何繼承人為全體繼承人聲請。但如果是分割繼承，需要全體繼承人的協議書與相關證明，通常還是要和其他繼承人溝通，並確認印鑑證明或親自到場核對身分的方式。
遺產稅還沒繳，能先辦過戶嗎？
依《遺產及贈與稅法》第 8 條，遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記，除非已取得同意移轉證明書、免稅證明書或不計入遺產總額證明書。申請同意移轉證明書需要依第 41 條提出確切納稅保證，或同意以符合規定的應稅不動產設定抵押權予稽徵機關。細節請洽國稅局。
繼承登記要花多久？
新北市申辦頁面寫處理期限 7 天，並註明以工作天計算。這是地政事務所收件後的處理時限，不含你先去戶政、國稅局準備文件的時間，也不含需要補正文件的時間。
資料來源
