老屋改建主要分為「都市更新（都更）」與「危老重建」兩條法律途徑：危老重建不限基地面積大小、審查快，但必須取得基地內 100% 土地及合法建築物所有權人全體同意，容積獎勵上限為基準容積 30%（另加計規模獎勵最高 10%）；都市更新則有最小更新單元面積門檻，採「多數決（通常為 3/4 或 4/5 同意）」即可送件，容積獎勵上限最高可達基準容積 1.5 倍（50% 獎勵）。兩者在重建期間皆免徵地價稅，完工後地價稅與房屋稅減半徵收 2 年，原屋主未移轉最長可享 12 年房屋稅減半。
提醒：《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（危老條例）原定施行至民國 116 年（2027 年）5 月 31 日止，其中「時程獎勵」已於 114 年 5 月歸零，改以「基地規模獎勵（滿 200 平方公尺起算，最高 10%）」接軌。老屋是否符合危老資格，須先完成結構安全性能評估。
一張表看懂：都市更新（都更）vs 危老重建 6 大差異
《都市更新條例》與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》在基地門檻、同意比例、容積獎勵與爭議處理機制上截然不同：
| 比較項目 | 危老重建（危老條例） | 都市更新（都更條例） |
|---|---|---|
| 法源依據 | 都市危險及老舊建築物加速重建條例 | 都市更新條例 |
| 最小基地面積限制 | 無面積限制（連單棟透天或小基地公寓都能辦） | 須符合各縣市「更新單元」面積基準（例如臺北市原則須達 1,000 平方公尺以上或完整街廓） |
| 屋齡與安全條件 | 都市計畫區內非古蹟之合法建物，符合：(1) 危險建物；或 (2) 結構評估未達最低等級；或 (3) 屋齡 30 年以上耐震未達標且改善不具效益（或無電梯） | 依劃定更新地區或自行劃定更新單元指標（含屋齡、耐震、巷道寬度、環境窳陋等） |
| 所有權人同意比例 | 100% 全體土地及合法建物所有權人同意（缺 1 戶都不行） | 多數決：迅行劃定區逾 1/2；一般劃定更新地區逾 3/4；自行劃定更新單元逾 4/5（人數及面積雙過關；若同意比率達 90% 另有簡化程序） |
| 容積獎勵上限 | 最高為建築基地 1.3 倍基準容積（或 1.15 倍原建築容積）；另加計時程／基地規模獎勵最高 10%（合計最高 40%） | 最高為建築基地 1.5 倍基準容積（或 1.3 倍原建築容積＋0.2 倍基準容積；海砂屋或耐震危險建物專案最高可達 1.3 倍原容積） |
| 行政審查時間 | 快（僅審查重建計畫，通常約 3～8 個月核准即可請建照） | 長（須經事業概要、都市更新事業計畫、權利變換計畫、公聽會、聽證及審議會，常需 2～5 年以上） |
想確認自家老公寓是否滿 30 年及耐震評估補助怎麼申請，請見老屋耐震評估補助申請規定（初評最高 1.5 萬），或直接用老屋健檢與補助試算工具自我檢測。
都更與危老重建的「地價稅、房屋稅、契稅、土增稅」減免優惠
為了減輕原屋主改建後的持有稅與移轉稅負擔，《都市更新條例》第 67 條與《危老條例》第 8 條都提供了豐厚的稅賦減免：
| 稅目 | 危老重建稅賦優惠（危老條例第 8 條） | 都市更新稅賦優惠（都更條例第 67 條） |
|---|---|---|
| 施工期間地價稅 | 重建期間土地無法使用者，免徵地價稅（但未依建築期限完工者不適用） | 更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；仍可使用者減半徵收 |
| 完工後地價稅 | 重建後地價稅減半徵收 2 年 | 更新後地價稅減半徵收 2 年 |
| 完工後房屋稅（最高減半 12 年） | 重建後房屋稅減半徵收 2 年；重建前合法建物所有權人為自然人，且重建後未移轉所有權者，得延長減半徵收期間至喪失所有權止，但以 10 年為限（合計最長 12 年） | 更新後房屋稅減半徵收 2 年；更新前合法建物所有權人取得更新後建物，於未移轉所有權期間得延長減半徵收，以 10 年為限（合計最長 12 年） |
| 土地增值稅與契稅 | 依一般合建或自建規定課徵（無都更權利變換免稅條款） | 採「權利變換」實施者，抵付共同負擔之土地與建物免徵土增稅與契稅；參與分配之土地及建物，土增稅與契稅減徵 40%（協議合建達成一定條件亦減徵 40%） |
一般自用住宅房屋稅 2.0（全國單一自住 1%、自住 1.2%）與地價稅（千分之 2）的申請期限與計算方式，請參考房屋稅 2.0 自住稅率與 5 月繳納規定以及地價稅自用住宅申請期限與稅率。