租屋漏水或跳電怎麼辦？前5分鐘、30分鐘、之後的處理順序

租屋漏水或跳電，先顧人身安全：遇火花、焦味、瓦斯味或大量積水就撤離並找專業人員；安全後盡快拍照、記時間、通知房東，費用誰出之後再依契約與原因判斷。

本文只排事故後的順序。責任對照見租屋修繕權責，催告與自行修繕見房東不修水電怎麼辦、租屋水電壞了誰出錢；現場細節見半夜漏水、半夜跳電。

安全警告：有人觸電或不適、冒煙、火花、持續焦味、瓦斯味，或水已淹到插座高度，立刻停止自行處理。人先到安全的地方，再撥 119 或聯絡合格水電、瓦斯業者。人站在積水中，不要碰電器、插座或配電箱。

事故類型、第一步與紀錄項目

時間軸總覽

1. 立即處理（前 5 分鐘）：確認人安全、停用、關得到且安全的水或電。
2. 通知房東（前 30 分鐘內）：以留得下紀錄的方式通知，寫清現象、範圍、已做處置。
3. 保留證據（全程）：照片、影片、時間、通訊截圖、單據。

前 5 分鐘：先保人，再止損

1. 確認人有沒有事。有人受傷或不適就撥 119。消防署說明，手機沒有本家電信訊號時，只要尚有電力並在信號涵蓋範圍內，可改撥 112 按 9；先到安全處再報案，說明地點、災害類型、規模與傷者人數。
2. 停用相關設備。台電災後用電提醒寫明：不要在積水中行走或操作電器設備；進水或受潮的電器、插座、延長線切勿使用，交合格電工檢修。
3. 關得到又安全的水。室內總水閥或漏水點角閥。找不到、要拆東西才碰得到，就問房東或管理員，不要硬拆。
4. 關得到又安全的電。只在手腳和配電箱周圍都乾燥時，才關對應迴路。台電復電指引要求開總電源前確認配電盤及周圍乾燥，關電同理，這是一般用電安全原則。聞到瓦斯味時不要操作任何電源開關（見瓦斯外洩處置）。不確定就不碰。
5. 保護現場。地面與雙手都乾、不必涉水，且電器已斷電時，才把貴重物與電器移高處；插著電的電器不要在濕地上拔或搬。漏水點、受損天花板、換下的零件先留著，不自行拆管線或插座。

前 30 分鐘：留證、通知、記時間

要拍、要記什麼

• 先拍全景再拍近照；錄影時說出日期與時間。
• 漏水時拍水表；跳電時拍配電箱外觀與跳脫的開關位置，只拍不拆。
• 備忘錄記下發現時間、處置與通知時間。

為什麼要馬上通知

《民法》第 437 條第 1 項：租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人；但為出租人所已知者，不在此限。第 2 項：承租人怠於通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。條文寫「應即」，未訂分鐘數；「30 分鐘」只是實務目標。

通知誰、怎麼通知

先看租約的修繕聯絡人。《租賃住宅市場發展及管理條例》第 8 條第 2 項規定，出租人應於簽約前說明其負責修繕的項目及範圍，並提供有修繕必要時的聯絡方式。房子若委託代管業或包租業，其業務包含日常修繕維護與糾紛協調（同條例第 3 條第 6 款），也要一併通知。優先用 LINE、簡訊、電子郵件；先打電話的話，掛斷後補一則文字摘要。

報修通知要寫的四件事

1. 故障現象：哪裡、何時發現、看到什麼。
2. 影響範圍：哪些房間或設備不能用，有無影響樓下或鄰戶。
3. 已採取措施：已關哪個閥或開關，並說明你沒有拆修管線設備。
4. 是否持續惡化：目前狀況，及希望房東回覆的時間。

之後（當天到幾天）

房東回覆後，用文字確認處理時間與負責人；若要你自己找人，請對方文字說明費用如何分擔。漏水期間的水費異常可搭配水表測漏留存讀數。

緊急處置與一般修繕不能一概而論

滴水、燈具不亮、單一插座沒電屬一般修繕，通知後等約定時間即可；噴水、淹水、冒煙、焦味、瓦斯味則要先止損。要注意，《民法》租賃章與租賃條例沒有為「緊急自行修繕」另設免催告、可直接扣租的規定；自行修繕或扣租仍以定期限催告為前提（民法第 430 條、條例第 8 條第 3 項）。另外，《民法》第 424 條規定，房屋有瑕疵危及承租人或同居人安全或健康時，承租人即使訂約時已知其瑕疵或已拋棄終止權，仍得終止契約；但那是終止權，不等於可先修後扣租，終止的書面通知等程序請先諮詢。緊急時站得住腳的順序是：止損、立刻通知、完整留證；止損花的費用能否請求償還，依個案、契約與法律意見判斷。

費用與責任：看這幾件事

先看租約（修繕條款、簽約前說明的範圍），再看故障原因（老化、施工瑕疵或使用不當）、設備歸屬（房東附的或自己加裝的）、使用方式（有無超載、堵塞、擅改）、是否涉及公共管線，以及你的通知與催告紀錄。

• 《民法》第 429 條：租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
• 《民法》第 430 條：修繕應由出租人負擔者，承租人得定相當期限催告；出租人於期限內不為修繕，承租人得終止契約，或自行修繕而請求償還費用，或於租金中扣除。前提是三項：應由出租人負擔、先定期限催告、期限內不修。
• 條例第 8 條第 3 項：由出租人負責修繕者，如未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求償還，或於約定租金中扣除。

以上條例規定適用於一般住宅租賃；短租（未達三十日）、旅宿、合作社或政府經營的住宅可能不適用（條例第 4 條）。本文為一般資訊，非法律意見；法規可能修正，個案以全國法規資料庫最新條文與正式諮詢為準。

房東沒回覆：留紀錄與正式諮詢

1. 換管道再通知，並通知代管業、管理員或第二聯絡人。
2. 改以書面催告，寫明故障內容與期限並保存寄送證明；寄送方式先詢問下列管道。
3. 涉及人身安全時可先行止損，同時文字告知房東並保留單據；費用能否請求另依個案判斷。

不要預設「房東沒回就能自己修再扣租金」。條文雖有文字，期限是否相當、責任歸屬與金額是否合理都因個案而異。條例第 10 條第 1 項第 2 款另規定，承租人遲付租金或費用達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳，出租人得提前終止租約，並應依第 2 項於終止前三十日以書面通知。先諮詢再動作比較穩。

• 法律扶助基金會：內政部委託辦理租屋糾紛承租人電話法律諮詢，412-8518 轉 2 再轉 6（手機加撥 02）。法扶頁面載明週一至週五 09:00–12:30、13:30–17:00，每通 20 分鐘、免費；請以官網最新公告為準。
• 地方政府調處：條例第 16 條規定，住宅租賃爭議得向直轄市或縣（市）政府申請調處，免繳調處費用。臺北市地政局頁面說明，不服調處結果，除法律另有規定外，應於獲通知後 15 日內以對造為被告訴請法院審理。其他縣市請向房屋所在縣（市）政府的地政單位詢問住宅租賃爭議調處窗口；各縣市受理單位與電話不同，本文不逐一列出。
• 消費爭議：條例第 5 條規定租賃契約出租人與承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法；可向房屋所在縣（市）政府的消費者保護單位詢問申訴與調解程序，本文不另列電話。
• 內政部地政司：租賃條例專區列有租屋糾紛諮詢專線資訊。

該撥給誰

• 受傷、觸電、冒煙起火：119。
• 整區停電、電線掉落：台電 1911；掉落電線一律視為帶電，保持距離。
• 水表、表箱或表前外線疑似漏水（台水供水區）：1910（從臺北市市話撥打需改撥 02-8978-0837）；臺北市及新北部分地區屬北水處，24 小時專線 (02)8733-5678。
• 屋內水管、插座、迴路：通知房東，再找合格水電師傅。台水營業章程第 16 條寫明內線漏水由用戶自行雇用合格承裝商；租屋時由誰負擔，回到租約判斷。
• 公共區域或共用管線：管理負責人、管委會、管理員。

費用與報價

本文不給價格數字，費用因漏水位置、是否打牆、夜間加成而差很多。請師傅提供書面報價，列出項目、材料、工資、保固、是否含稅與故障原因。可參考抓漏費用與流程，並用修繕報價單工具整理要問的項目；停電可搭配停電助手，分租套房電費見獨立電表規定。

常見問題

房東不接電話怎麼辦？

改用文字通知並截圖，同時通知代管業、管理員或其他聯絡人，之後再書面催告並留存寄送紀錄。涉及人身安全時可先行止損，同時文字告知房東並保留單據。

公共管線漏水找誰？

共用部分依《公寓大廈管理條例》第 10 條由管理負責人或管委會處理（費用由公共基金或依持分分擔，可歸責者自負；區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定），先通知管委會或管理員並告知房東；專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，依第 12 條，維修費用由共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔（同樣有可歸責者自負的但書），此為所有權人之間的規定，房客與房東仍看租約；樓上來水見樓上漏水責任。水表、表箱或表前外線疑似漏水，可撥 1910 或北水處專線請對方判斷歸屬。

修繕費收據要保留哪些資料？

一般建議留：施工日期與地址、師傅或公司名稱與聯絡方式、項目與材料、金額與付款紀錄、故障原因說明、施工前後照片、報價單，以及與房東的通知回覆紀錄。這是實務原則，不是法定格式。

跳電時可以先找電工，不等房東嗎？

有安全疑慮時找合格電工是合理的，但同時通知房東並留存紀錄；到場前不要自己拆插座或配電箱。

房東不修，可以直接扣租金嗎？

《民法》第 430 條與條例第 8 條第 3 項有「於租金中扣除」的文字，但附有前提，如先定期限催告，並牽涉責任歸屬與金額合理性。是否適用依個案、契約與法律意見而定，建議先洽法扶或地方政府調處窗口。

本文由 SOSfix 編輯整理，內容依下列公開資料，僅供一般參考；個案請洽合格專業人員。本文為一般資訊，非法律意見。

最後更新：2026-10-26

資料來源

• 全國法規資料庫《民法》：民法第 429、430、437 條原文。
• 《租賃住宅市場發展及管理條例》：第 3、5、8、10、16 條原文。
• 《公寓大廈管理條例》：第 10、12 條原文（FAQ 公共管線）。
• 法律扶助基金會：租屋糾紛承租人電話法律諮詢：專線、時段、對象。
• 法律扶助基金會：住宅租賃糾紛處理及諮詢專案：調解、調處等前置管道。
• 內政部地政司租賃條例專區：租屋糾紛諮詢專線資訊。
• 臺北市政府地政局：處理管道及法律效力：免費調處、15 日起訴。
• 內政部消防署：認識 119：119 與 112 按 9。
• 台電基隆區營業處：颱風災後復電安全注意事項：災後用電安全提醒。
• 台電停電查詢及通報系統：停電通報與客服專線 1911。
• 台灣自來水公司常見問答：營業章程第 16 條內線漏水；專線 1910。
• 臺北自來水事業處常見問答：供水區範圍與 24 小時專線。