買房頭期款要準備幾成，沒有一個全國統一的數字，要看你屬於央行規定的哪一類借款人，再看銀行鑑價。依央行《對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》（2026-09-17 發布、2026-09-18 生效）：已有一戶房貸的自然人，購屋貸款最高為鑑價或買賣金額較低者的七成，自備款至少三成；已有二戶以上房貸，以及購置高價住宅、公司法人，最高三成，自備款至少七成；名下沒有房屋也沒有房貸的第一次購屋，依本文開啟的條文並未列入這些類別，也就沒有央行訂的成數上限，實際貸多少由銀行依鑑價與授信規範決定。符合財政部青安 3.0 資格者，貸款成數最高八成，但仍是「最高」而不是保證。以下用 1,500 萬元中古屋做完整試算，所有規定為 2026-11-07 查證，央行規定會調整，請以最新公告為準。
先分清楚「法規上限」和「銀行實際會貸多少」
「頭期款」不是法律名詞，白話是「買賣總價扣掉貸款後，你自己要付的錢」。影響這筆錢的有兩層：第一層是央行對銀行的規定，限制銀行對某些借款人最多貸幾成；第二層是銀行自己的鑑價與授信規則，在法規上限以內可以貸得更少。央行規定第 10 點也寫明，金融機構內部規範的貸款條件如果比本規定嚴格，應依其內部規範辦理。所以法規上限不等於你能貸到的金額。
央行規定把自然人的購屋貸款，依借款人「名下有沒有房屋、已有幾戶房貸」分類（第 4 點）。媒體常說的「第 2 戶」，在條文裡是「已有一戶房貸者」。
| 借款人情形 | 貸款額度上限（鑑價或買賣金額較低者） | 自備款至少 | 寬限期 |
|---|
| 名下無房屋、無房貸（第一次購屋） | 條文未列此類，央行規定未訂成數上限，由銀行依授信規範決定 | 無法用規定算出 | 條文未列此類，本文未確認 |
| 無房貸但已有房屋 | 條文未訂成數上限 | 無法用規定算出 | 不得有寬限期 |
| 已有一戶房貸 | 七成；不得另以修繕、周轉金或其他名目額外增加貸款金額 | 三成 | 不得有寬限期 |
| 已有二戶以上房貸 | 三成 | 七成 | 不得有寬限期 |
| 購置高價住宅（臺北市鑑價或買賣金額 7,000 萬元以上、新北市 6,000 萬元以上、其他地區 4,000 萬元以上） | 三成 | 七成 | 不得有寬限期 |
| 公司法人購置住宅 | 三成 | 七成 | 不得有寬限期 |
表中「自備款至少」是用一減去額度上限算出來的，只是規定帶來的最低門檻。2026-09-18 起的版本，已有一戶房貸者的上限為七成。舊文章若寫其他成數，請以央行現行頁面為準。
認定「有沒有房屋、有幾戶房貸」的細節，央行問與答有幾點對買房人有影響：
- 問答第 11 題寫的是確認「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」中借款人名下有無建物，沒有提到配偶或父母；銀行自己的授信規範另計。這和青安貸款不同，青安 3.0 要求借款人、配偶及未成年子女均無自有住宅。
- 名下只有持分房屋，也要受第 1 戶購屋貸款限制，但持分房屋是繼承取得者可不受限（問答第 12 題）。繼承取得的建物不計入名下房屋數，因繼承而承受的房貸也不計入房貸戶數（問答第 11、14 題）。
- 名下房屋均已出售，經承貸機構查證屬實者，可排除第 1 戶購屋貸款的限制（問答第 13 題）；原有房貸已取得清償證明或已塗銷抵押權者，可排除戶數計算（問答第 16 題）。
- 財政部青年安心成家購屋優惠貸款，不受央行規定的第 1 戶、第 2 戶購屋貸款限制（問答第 4 題）。
先買後賣的換屋族：18 個月協處措施
央行問與答第 17、18 題為「先買後賣」的實質換屋自住族設有協處措施，適用於 2024 年 9 月 20 日（含）以後錄案的貸款案件。
| 情形 | 協處內容 | 借款人要切結的事 |
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| 名下無房貸但有房屋，要買第 1 戶 | 得不受「不得有寬限期」的限制 | 第 1 戶購屋貸款撥款後 18 個月內，將原有房屋出售並完成產權移轉登記，且不得以轉貸等方式規避 |
| 名下已有一戶房貸，要買第 2 戶 | 得不受貸款成數上限及「不得有寬限期」的限制 | 第 2 戶購屋貸款撥款後 18 個月內，將第 1 戶房貸擔保品出售並完成產權移轉登記，清償債務並塗銷第 1 戶房貸的抵押權，且不得以轉貸等方式規避 |
違反切結的後果包括取消寬限期、立即收回 18 個月原應分期償還的貸款本金（第 2 戶情形另含貸款成數差額）、自撥款日起按貸款餘額計收罰息，以及加收以轉貸等方式規避的違約金，具體依貸款合約認定。決定要不要用這個方式之前，請先評估舊屋 18 個月內是否賣得掉。
鑑價低於成交價，差額誰出
貸款上限的計算基準是「鑑價或買賣金額較低者」，所以鑑價低於成交價時，上限會跟著變低。算式是：貸款上限 = 鑑價與成交價較低者 × 成數上限；自備款至少 = 成交價 − 貸款金額。這個差額先是你的事，再看買賣契約怎麼約定。
內政部編的《成屋買賣契約書範本》（民國 114 年 12 月 19 日公告修正、2026-04-01 生效的版本，內政部不動產資訊平台公開）第 5 條規定，貸款金額少於預定貸款金額時，依責任歸屬擇一處理：
- 不可歸責於雙方：買方於貸款核撥同時以現金一次補足，或買賣雙方得解除契約，或其他約定。
- 可歸責於賣方：買方得解除契約並由賣方連同遲延利息返還已付價款，或賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償，或賣方同意依原承諾貸款的利率計息、縮短償還期限（期間不得少於七年）由買方按月分期攤還，或其他約定。
- 可歸責於買方：除經賣方同意分期給付差額外，買方應於接獲通知之日起一定日數（不得少於十個金融機構營業日）給付差額，逾期未給付賣方得解除契約。
範本是勾選式的，實際內容以你簽的契約為準。簽約前把「貸款不足怎麼辦」勾清楚，比事後爭執有用。買預售屋請另外參考《買預售屋要注意什麼？5 天契約審閱期、5 大履約擔保、面積誤差找補與換約規定》。
1,500 萬元中古屋完整試算
假設條件：成交價 1,500 萬元；銀行鑑價有兩種情形，1,400 萬元（假設值）與 1,500 萬元；貸款依央行規定的上限計算。下表只算「規定能允許的最高貸款」，不是銀行實際核貸，也不含其他現金支出。名下無房屋也無房貸的第一次購屋，規定未訂成數上限，所以不在表中。
| 情形 | 計算基準 | 成數 | 貸款額度上限 | 自備款至少（成交價 1,500 萬元 扣除貸款） |
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| 已有一戶房貸，銀行鑑價 1,400 萬元 | 1,400 萬元（鑑價較低者） | 七成 | 980 萬元 | 520 萬元 |
| 已有一戶房貸，鑑價 1,500 萬元（與成交價相同） | 1,500 萬元 | 七成 | 1,050 萬元 | 450 萬元 |
| 已有二戶以上房貸，鑑價 1,400 萬元 | 1,400 萬元 | 三成 | 420 萬元 | 1,080 萬元 |
| 符合青安 3.0 資格且以一般戶額度申貸，鑑價 1,400 萬元 | — | 最高八成；額度最高 1,000 萬元 | 1,000 萬元（八成不論以鑑價或成交價計算都超過 1,000 萬元，額度 1,000 萬元較低） | 500 萬元 |
前兩列的差別很直接：同樣是已有一戶房貸，鑑價從 1,500 萬元降到 1,400 萬元，貸款上限少 70 萬元，自備款就要多 70 萬元。青安 3.0 的八成，財政部問答第 11 題說明實際核貸成數仍要看擔保品位置、屋況與借款人還款能力，所以這列是「最高」，並非一定貸得到。
表中數字之外，買房還要準備契稅、印花稅、登記規費、代書費與仲介服務費、裝潢預備金等現金，這些項目的稅費請看《買房要繳哪些稅費？契稅、印花稅、登記規費與代書費整理》，本文不重複列金額。貸款月付金的算法與寬限期，可看站內的本息平均攤還與本金平均攤還說明文章。想先確認所看的房子屋齡，可以用《房屋屋齡計算工具》。
簽約、備證、完稅、交屋：成屋買賣怎麼分期付款
內政部《成屋買賣契約書範本》第 3 條把價款分成四期，每一期的金額欄位是空白，由買賣雙方自己填，範本沒有規定比例，所以本文也不提供「通常幾成」的數字。
| 款項 | 範本寫法（摘要） |
|---|
| 簽約款 | 於簽訂契約同時支付，包括已收的定金 |
| 備證款 | 於約定日期，賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時支付；雙方也在這個時點備齊移轉登記文件並加蓋專用印章 |
| 完稅款 | 於土地增值稅、契稅稅單核下後，經通知日起一定日數內支付；同時雙方應依約繳清稅款 |
| 交屋款 | 無貸款者，於辦妥所有權移轉登記後，經通知日起一定日數內支付，同時點交；有貸款者，依第 5 條及第 6 條約定 |
有貸款時，範本第 5 條要求買方於交付備證款同時提供辦理貸款必備的授權代償等文件及指定融資貸款的金融機構（未指定者，得由賣方指定）；第 6 條要求買方於交付完稅款前，依通知日期親自完成辦理貸款所需的開戶、對保等手續。計畫現金流時，請把「簽約款加備證款加完稅款」的總和，對照上表算出的自備款，並確認貸款撥款時點與契約填寫的日期是否銜接。
青安 3.0 的頭期款與資格重點
財政部國庫署公布的「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則」，自 2026-08-01 起受理申辦，申辦期間至 2029-07-31，撥款日至遲不得逾 2029-10-31。主要條件如下，細節與最新內容以國庫署頁面為準。
| 項目 | 內容 |
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| 借款人資格 | 成年、申貸時未滿 50 歲，借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅；2023-08-01 以後曾獲核貸本優惠貸款或農安貸款者不得申貸；本人年所得總額不得逾 200 萬元 |
| 房價上限（鑑價或買賣總價取高者） | 臺北市 3,500 萬元；新北市及新竹縣（市）2,500 萬元；其他縣（市）2,000 萬元 |
| 貸款成數與額度 | 最高八成；額度最高 1,000 萬元；申請日前 2 年內完成結婚登記的家庭最高 1,200 萬元；育有未成年子女的家庭最高 1,500 萬元 |
| 年限與還款 | 最長 40 年，含寬限期 5 年；借款人申貸年齡加核貸年限合計不得逾 80 |
| 標的 | 所購住宅的建物謄本登記日期須在申請日前 6 個月內，或核准後 6 個月內完成所有權登記；須作自用住宅使用；不可先保留額度再購屋 |
財政部問答第 15 題提醒，銀行仍會依一般授信的 5P 原則審核，並非每案都能以最高額度、最高成數、最長寬限期及最長 40 年核貸。站內的新青安房貸試算文章撰寫時間在青安 3.0 之前，請以國庫署現行頁面為準。
常見問題
買房一定要先準備兩成頭期款嗎？
本文開啟的央行規定條文，沒有訂定統一的「頭期款至少兩成」。央行只對特定借款人訂了貸款額度上限（已有一戶房貸七成、其餘受限類型三成），其他情形由銀行依鑑價與授信規範決定，青安 3.0 最高八成。兩成是常聽到的說法，但不是本文查到的法規數字。
配偶名下有房，我買房會被當成第二戶嗎？
央行問與答第 11 題以借款人名下資料認定，並未提到配偶。但銀行有自己的授信規範，申請前建議直接問銀行會查哪些資料。若申請青安 3.0，則借款人、配偶及未成年子女都必須無自有住宅。
鑑價比成交價低很多，還要買嗎？
鑑價低，貸款上限就低，自備款需要補足，見上方試算。簽約前務必在契約中勾選貸款不足的處理方式。是否繼續買，需要看你的現金流是否撐得住，本文不提供房價預測。
換屋要先買後賣，舊房貸會被算進去嗎？
會。舊房有房貸時，依問答第 14 題以擔保品數量認定戶數，新購房貸屬於「已有一戶房貸」的情形，上限七成且不得有寬限期。若符合先買後賣的實質換屋自住族，並切結 18 個月內完成舊屋出售、移轉登記、清償及塗銷抵押權，得不受成數上限及寬限期限制，見上方協處措施。
資料來源
