漏水責任歸屬判斷
重點
漏水由誰負責，關鍵是「水從哪裡來」而不是「水漏在哪裡」：來自某一戶自己的設備或管線，由那一戶負責；來自樓板或共同壁內的管線，上下兩戶共同負擔；來自屋頂、外牆或共用管線，由管委會處理。租屋的話，原則上找房東。
原則上由樓上的區分所有權人修繕並負擔費用；造成您家損害時，可向樓上請求賠償。
依據
- 公寓大廈管理條例第 10 條第 1 項：專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
- 民法第 191 條：建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任（所有人能證明設置或保管無欠缺等情形者除外）。
- 公寓大廈管理條例第 6 條第 1 項第 2 款：他住戶因維護、修繕專有部分必須進入或使用其專有部分時，不得拒絕。
常見例外：若漏水原因其實在樓地板內的共同管線或共用部分，責任依下方其他列判斷，需要抓漏或鑑定確認。
下一步
- 拍照錄影、記錄漏水時間與範圍
- 書面通知樓上並約時間抓漏
- 樓上拒絕配合時，可請管委會協調或向主管機關、法院請求處置
這是一般情形的整理，不是法律意見；個案以鑑定結果、規約與調解或法院認定為準。
水源與責任對照表
| 水從哪裡來 | 常見例子 | 原則上誰負責 |
|---|---|---|
| 樓上住戶家裡的設備或管線 | 樓上浴室防水層破損、樓上馬桶或洗衣機管路、樓上住戶自己的給水管 | 原則上由樓上的區分所有權人修繕並負擔費用；造成您家損害時，可向樓上請求賠償。 |
| 樓地板或共同壁裡面的管線 | 埋在您家天花板（樓上地板）裡的管線、兩戶之間共同牆內的管線 | 原則上由樓地板上下方（或共同壁兩側）的區分所有權人共同負擔維修費用；可歸責於其中一方時由該方負擔。 |
| 共用部分：屋頂、外牆、共用排水立管、公共管道間 | 頂樓樓板防水、外牆裂縫滲水、大樓共用排水或給水立管、管道間內的公共管線 | 原則上由管理委員會或管理負責人修繕，費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔；因可歸責於某住戶造成者由該住戶負擔。 |
| 自己家的設備或管線 | 自家給水管、熱水器接頭、自家浴室防水、冷氣排水管 | 原則上由您自己修繕並負擔費用；若水已經漏到樓下或隔壁，對他戶造成的損害也要負責。 |
| 還不確定水從哪裡來 | 天花板有水漬但樓上說沒問題、雨天才漏、位置在牆角 | 先找出漏水源，才能依上面各列的原則判斷責任。抓漏前可以先和對方約定抓漏費用由誰先墊付。 |
| 租屋處 | 房客住的房子漏水 | 租屋處漏水，原則上由房東負責修繕；但契約另有約定、有習慣，或漏水是房客自己造成的（例如使用不當），則不在此限，房客造成他戶損害也要負賠償責任。房東與樓上或管委會之間的責任，由房東去處理。房東不修時，可以定相當期限催告（建議用可留下紀錄的方式），期限過後仍不修，可終止租約或自行修繕後請求償還或從租金扣除。 |
依據條文與判斷方式
本工具依下列條文整理一般原則（條文原文見全國法規資料庫）：
- 公寓大廈管理條例第 3 條：專有部分與共用部分的定義。
- 第 10 條：專有部分由區分所有權人修繕並負擔費用；共用部分由管委會修繕，費用由公共基金或按應有部分比例分擔，可歸責者自負。
- 第 12 條：共同壁、樓地板及其內管線的維修費用由雙方或上下方共同負擔，可歸責者自負。
- 第 6 條：因修繕必須進入他戶時不得拒絕，並應以損害最少的方式進行、修復或補償損害。
- 民法第 184 條、第 191 條：侵權與工作物所有人的損害賠償責任。
- 民法第 429 條、第 430 條與住宅租賃應記載事項第 9 點、第 11 點：租賃物修繕原則上由出租人負擔（可歸責於承租人者除外）與房客的催告權利。
判斷前提是已經知道漏水源。實務上常見的爭議是「水從哪裡來」，所以抓漏報告（試水、熱像儀、管線測壓的結果與照片）往往是協調時最重要的證據。
使用情境與限制
- 先處理安全：天花板鼓起、靠近燈具或插座滲水時，先關閉該區電源。
- 保留證據：漏水照片與影片、發生日期、與鄰居或管委會的訊息紀錄、抓漏報告與修繕單據。
- 協調不成：可以向鄉鎮市區調解委員會申請調解，或尋求法律專業協助。
- 規約、約定專用的頂樓平台與頂樓加蓋會改變結果（屋頂構造本身依第 7 條不得約定專用），這些情況請以規約與鑑定為準。
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常見問題
樓上漏水到我家，誰要負責？
要看水從哪裡來。來自樓上家裡的設備或管線，原則上由樓上修繕並賠償；來自樓板內的管線，依公寓大廈管理條例第 12 條由上下兩戶共同負擔，可歸責於一方時由該方負擔；來自共用管線或屋頂外牆，由管委會處理。
樓上不讓我們進去抓漏怎麼辦？
公寓大廈管理條例第 6 條規定，他住戶因維護、修繕專有部分必須進入或使用其專有部分時不得拒絕；協調後仍不履行，住戶或管委會可以請求主管機關或訴請法院為必要處置。
頂樓或外牆漏水是誰的責任？
屋頂與外牆通常屬共用部分，依第 10 條第 2 項由管委會或管理負責人修繕，費用由公共基金或區分所有權人按比例分擔；但規約另有規定、頂樓平台經約定專用（屋頂的構造本身依第 7 條不得約定專用），或可歸責於某住戶時，結果會不同。
租屋處漏水要房客付錢嗎？
依民法第 429 條與住宅租賃應記載事項第 9 點，修繕原則上由房東負擔；但契約另有約定、有習慣，或損壞是可歸責於房客的事由造成時不在此限。房東不修，房客可以定相當期限催告，期限過後可終止租約或自行修繕後請求償還或從租金扣除（民法第 430 條）。
資料來源與查核日期
- 公寓大廈管理條例（全國法規資料庫）：第 3、6、7、10、12 條，111-05-11 修正
- 民法（全國法規資料庫）：第 184、191、429、430 條
- 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項：第 9 點、第 11 點
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