依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱危老條例），過去早鳥遞減的「時程獎勵」已於民國 114 年（2025 年）5 月 12 日正式歸零；目前申請危老重建，必須靠基地面積達 200 平方公尺起算的「規模獎勵」搭配耐震、綠建築、智慧建築、退縮等項目爭取最高 1.3 倍基準容積（或 1.15 倍原建築容積），且現行條例第 5 條明定重建計畫申請施行期限至民國 116 年（2027 年）5 月 31 日止。由於危老不限最小基地面積，但須取得範圍內全體（100%）土地及合法建物所有權人同意，未滿 200 平方公尺的小基地在時程獎勵歸零後面臨容積減少與營建單價偏高的雙重壓力。本文依 2026-11-07 查證的全國法規資料庫條文，整理危老資格、容積獎勵算法、稅賦減免與小基地轉軌評估。
危老重建 3 大基本門檻與「民國 116 年 5 月 31 日」申請期限
《都市危險及老舊建築物加速重建條例》之所以比一般都市更新快，是因為它免除了冗長的都市更新事業計畫與權利變換聽證審議，改採建築主管機關審查「重建計畫」即可申請建照。但要走這條快速通道，必須符合條例第 3 條與第 5 條的硬性規定：
- 適用範圍與建物資格（第 3 條）：必須位於「都市計畫範圍內」，且非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物，並符合下列三款之一：(1) 經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者；(2) 經結構安全性能評估結果未達最低等級者；(3) 屋齡 30 年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備（電梯）者。雙北絕大多數 4、5 樓無電梯老公寓，適用的就是第 3 款「屋齡滿 30 年＋耐震初評未達標＋無電梯」。
- 同意比例門檻（第 5 條第 1 項）：新建建築物之起造人擬具重建計畫，必須取得重建計畫範圍內全體（100%）土地及合法建築物所有權人之同意。只要範圍內有 1 位所有權人不同意，就無法把該筆土地納入危老重建範圍（除非將不同意戶排除在基地範圍外重劃界線）。
- 重建計畫申請落日期限（第 5 條第 2 項）：條文規定「前項重建計畫之申請，施行期限至中華民國一百十六年（2027 年）五月三十一日止」。這代表有意採取現行危老條例申請重建的屋主，必須在此法定日期前完成結構初評、整合 100% 同意並將重建計畫送交直轄市、縣（市）主管機關掛件申請（後續立法院若有修正展延或轉型條文，則依最新公布法律為準）。
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時程獎勵歸零後怎麼拿滿容積？第 6 條與《危老容積獎勵辦法》拆解
依危老條例第 6 條第 1 項規定，危老重建後的建築容積上限，不得超過各該建築基地「1.3 倍之基準容積（即最高獎勵 30%）」或各該建築基地「1.15 倍之原建築容積（即原容積最高獎勵 15%）」。過去在條例施行前 8 年，只要提早送件就能拿到 10% 逐年遞減至 1% 的「時程獎勵」，再加上「規模獎勵」最高可再外加 10%（合計上限 40%）。
但在民國 114 年（2025 年）5 月 12 日起，危老「時程獎勵」已正式歸零。目前新送件的危老案，要爭取容積獎勵必須完全依賴《都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法》的各項實質指標與「規模獎勵」：
| 容積獎勵項目分類 | 獎勵額度區間（依《危老容積獎勵辦法》） | 取得條件與對基地面積的要求 |
|---|---|---|
| 1. 原建築容積高於基準容積或結構安全評估獎勵（第 3 條、第 4 條） | 2% 至 10% | 原建築容積大於基準容積者，或符合條例第 3 條第 1 項各款危險程度分級（第 1 款 10%、第 2 款 8%、第 3 款 6%） |
| 2. 基地退縮建築獎勵（第 5 條） | 8% 或 10% | 基地自計畫道路及鄰地境界線退縮淨寬 4 公尺以上建築，且留設無遮簷人行步道者 10%；退縮淨寬 2 公尺以上者 8%（小基地若面寬太窄，退縮後將無法配置房屋與車道） |
| 3. 建築物耐震設計獎勵（第 6 條） | 2% 至 10% | 取得耐震設計標章 10%，或通過結構安全性能評估第三級至第一級（2% 至 6%） |
| 4. 綠建築、智慧建築、無障礙環境與協助取得開闢公設（第 7 至 10 條） | 單項約 2% 至 10% | 依鑽石級至合格級綠建築標章（2% 至 10%）、智慧建築標章（2% 至 10%）、無障礙住宅設計標章或分級（3% 至 5%）、捐贈公設用地（最高 5%）核計；惟綠建築、智慧建築與無障礙部分等級有基地面積須達 500 平方公尺以上之適用或簽訂協議書規定 |
| 5. 時程獎勵（第 12 條） | 0%（已於 114 年 5 月 12 日起歸零） | 施行後第 9 年起不再給予時程容積獎勵 |
| 6. 規模獎勵（條例第 6 條、獎勵辦法第 11 條之 1） | 2% 至 10% | 危老建築物基地加計合併鄰地面積達 200 平方公尺（約 60.5 坪）者，給予基準容積 2%；每增加 100 平方公尺（約 30.25 坪），另給予基準容積 0.5%（最高不得超過基準容積 10%） |
用算式來看「規模獎勵」：如果你的危老基地面積只有 150 平方公尺（約 45 坪），因為未達 200 平方公尺起算門檻，時程獎勵歸零後，這部分的獎勵就是 0%；如果整合隔壁兩棟老公寓，使基地面積達到 600 平方公尺（約 181.5 坪），規模獎勵就可拿到 2% + [(600 - 200) ÷ 100] × 0.5% = 4%；要拿滿 10% 的規模獎勵上限，基地面積必須整合達到 1,800 平方公尺（約 544.5 坪）。