房貸轉貸要不要做，看「轉貸總成本 ÷ 每月少繳的金額」算出的回本月數，而不是只看新銀行利率比較低。成本包含原銀行的提前清償違約金、新銀行的開辦費或手續費、地政的抵押權設定登記費與書狀費、代書費，另外央行不動產貸款規定（2026-09-18 生效）限制轉貸不得靠重新鑑價多貸，且部分借款人不得有寬限期。本文用一個完整例子：餘額 800 萬元、剩 25 年、利率由 2.5% 降到 2.1%，月付金約少 1,590 元，若成本合計 38,180 元，約 24 個月回本；若加上 48,000 元違約金，約 54 個月回本。以下費用與規定皆為 2026-11-07 查證，銀行利率與費用會變，請以申請當時的公告為準。
轉貸會產生哪些費用
轉貸是把原銀行的房貸，改由新銀行貸款還清。房子要重新設定抵押權給新銀行，原銀行的抵押權要塗銷，所以費用分成「付給原銀行」「付給新銀行」「付給地政機關」「付給地政士」四塊。下表列出文中查得有出處的項目；沒有查到公開數字的項目，標示為「本文未確認」，不寫金額。
| 項目 | 付給誰 | 怎麼算（引用來源） |
|---|
| 提前清償違約金 | 原銀行 | 各行計算基礎不同，見下一節三家銀行的比較；契約若無綁約則可能沒有 |
| 開辦費或手續費 | 新銀行 | 銀行甲頁面寫開辦費 20,000 元，線上申請最低 8 折優惠（頁面沒有寫優惠期限）；銀行丙 2025-08-20 收費表，自住案件手續費 8,000 元（限制清償期間 3 年）、25,000 元（限制清償期間 1 年）、50,000 元（無限制清償期間） |
| 抵押權設定登記費 | 地政機關 | 《土地法》第 76 條：按申報地價或權利價值千分之一繳納登記費；銀行甲頁面以「抵押權設定金額」作為計算基礎 |
| 書狀費 | 地政機關 | 《土地或建築改良物權利書狀及申請應用地籍資料規費收費標準》第 2 條：他項權利證明書每張 80 元 |
| 代書（地政士）費、塗銷代辦費 | 地政士 | 銀行甲有一頁列出代書費約 2,500 至 6,000 元，同一銀行的另一頁寫 2,000 至 6,000 元；委託代書辦理塗銷的代辦費約 1,500 至 2,500 元；這是該銀行頁面的參考範圍，不是法定費用 |
| 代償費 | 部分銀行 | 銀行甲頁面寫代償原房貸「普遍約為」2,000 元左右，並說明該行提供免收代償費用優惠；這是單一銀行頁面的說法，其他銀行是否收取、金額多少，本文未確認，請向新銀行詢問 |
| 火險、地震險 | 保險公司 | 風險管理與保險教育推廣入口網說明，凡投保住宅火災保險即自動涵蓋地震基本保險的保障；轉貸後是否要換新銀行為抵押權人重新投保、保費多少，本文未確認，請向新銀行與保險公司確認 |
登記費的算法要特別留意：《土地法》第 76 條寫的基礎是「申報地價或權利價值」，銀行甲的頁面則以「抵押權設定金額」作為計算基礎。抵押權設定金額與貸款金額是什麼關係，本文未確認，請向新銀行或代書確認契約上寫的設定金額。銀行甲有兩個頁面，一頁寫「抵押權設定金額的千分之一」，另一頁寫「通常為抵押權設定金額的 0.12%」並舉設定金額 1,000 萬元、規費 12,000 元的例子，兩者說法不一致，所以本文一律以《土地法》第 76 條的千分之一，搭配銀行頁面所稱的抵押權設定金額估算，下面試算的設定金額是假設值。
《土地法》全國法規資料庫頁面顯示最近一次修正日期為民國 113 年 8 月 7 日；書狀費收費標準的修正日期為民國 112 年 4 月 20 日。
提前清償違約金：三家銀行的計算基礎不同
很多人只問「違約金幾 %」，其實更要問「乘以什麼金額」。下表是三家銀行公開頁面上寫的房貸提前清償違約金。三家的百分比看起來接近，但乘的金額不一樣，同樣貸款餘額算出來可能差很多。
| 銀行（見資料來源） | 計算基礎 | 第 1 年內 | 第 2 年內 | 第 3 年內 |
|---|
| 銀行甲 | 提前償還本金（提前全部清償並要求領取清償證明或塗銷抵押權時收取） | 1%（撥貸日起 12 個月以內） | 0.80%（第 13 至 24 個月） | 0.60%（第 25 至 36 個月） |
| 銀行乙 | 申請塗銷日前三個月內所償還的累計本金（不包括正常攤還部分） | 2%（第一次撥款日起一年含以內） | 1%（逾一年至二年） | 0.5%（逾二年至三年） |
| 銀行丙 | 借款餘額（動撥金額總額扣除已償還的每月應付月付本金總額） | 1%（第 12 期含以內） | 0.75%（第 13 至 24 期） | 0.5%（第 25 至 36 期） |
三家頁面列出的期間都到第 3 年為止。差異是：銀行乙只對「塗銷前三個月內多還的本金」收費，如果這三個月只是正常攤還，算出來可能是零；銀行甲與銀行丙則是對提前償還的本金或借款餘額收費。另外，銀行丙的收費表顯示手續費與限制清償期間連動：限制清償期間 3 年的手續費是 8,000 元，無限制清償期間的是 50,000 元，意思是「不綁約」不代表比較省，只是把成本從違約金換成手續費。
你的實際違約金要看自己簽的「借據暨約定書」。部分提前還款是否收費，各行寫法不同，銀行乙的頁面寫「在約定的期間內提前還款並不需要繳付違約金，但若是還清貸款並塗銷抵押權，則需要支付違約金」。轉貸通常會塗銷原抵押權（銀行甲的流程最後一步即塗銷），因此多半適用「全部清償」的規則。
央行規定：轉貸算不算新貸款，寬限期怎麼辦
央行《對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》於 2026-09-17 發布、2026-09-18 生效。條文把自然人的購屋貸款依名下房屋與房貸狀況分類，與轉貸最相關的是下表。
| 借款人情形（規定第 4 點） | 貸款條件 |
|---|
| 無房貸但已有房屋 | 不得有寬限期 |
| 已有一戶房貸 | 不得有寬限期；不得另以修繕、周轉金或其他名目額外增加貸款金額；貸款額度最高為住宅鑑價或買賣金額較低者的七成 |
| 已有二戶以上房貸 | 不得有寬限期；額度最高為鑑價或買賣金額較低者的三成；不得另以名目額外增加貸款金額 |
| 購置高價住宅（臺北市 7,000 萬元以上、新北市 6,000 萬元以上、其他地區 4,000 萬元以上） | 與上列三成規定相同 |
條文只列這幾種情形，名下沒有房屋、也沒有房貸的第一戶購屋貸款不在這幾種之內。至於轉貸，央行文字有三個重點。
- 規定第 9 點第 2 項：金融機構辦理前項貸款的轉貸或展期，不得藉由重新鑑價提高貸款金額。意思是，轉貸時不能靠新銀行重新鑑價來提高貸款金額。這一項的適用範圍，條文寫的是「前項貸款」，本文不另行限縮。
- 問與答第 10 題：自然人申辦受限制的第 1 戶購屋貸款後，貸款存續期間可以增貸。其餘借款人申辦受本規定限制貸款成數的購置住宅貸款，自撥款日起 3 年內增貸或轉貸，只能就「還款金額超過本金平均攤還的部分」以及「原貸金額未達成數上限的差額」增貸；滿 3 年後可以增貸，但增貸金額加上原貸款餘額不得超過成數上限。上述增貸不得有寬限期，借款人還要切結資金不流向購買受限制的不動產。
- 問與答第 10 題第 4 點：成數上限的計算基準，原則上以原貸款金融機構的鑑價或買賣金額較低者為準；承貸機構確實無法取得原貸機構鑑價者，才可改用轉貸機構的鑑價或買賣金額較低者。
戶數怎麼算：問與答第 14 題說，房貸戶數依擔保品數量認定，一筆擔保品算一戶房貸。同一棟房子換銀行貸款，擔保品還是同一筆。
寬限期是這一節最容易誤解的地方。銀行甲的頁面把「重新適用寬限期」列為轉貸的好處之一，但央行規定對有房無貸、已有房貸的借款人是「不得有寬限期」。央行問與答沒有逐字說明「名下只有這一戶房子、單純換銀行」的借款人要歸入哪一類，這一點本文未確認。建議在申請前，直接問新銀行：「我這件轉貸，依央行規定屬於哪一類？可不可以有寬限期？」請對方給你書面或可查證的答覆。
利差多少才划算：公式與完整試算
最直接的算法是「月付金差額法」：
- 用相同的剩餘年限，分別算出原利率與新利率的每月本息平均攤還金額，相減得到「每月少繳多少」。
- 把前面各項一次性費用加總，得到「轉貸總成本」。
- 回本月數 = 轉貸總成本 ÷ 每月少繳金額。回本月數要小於你預計繼續持有這筆房貸的月數，轉貸才有意義。
試算假設：貸款餘額 800 萬元，剩餘 25 年（300 期），本息平均攤還，利率固定不變，原利率 2.5%。一次性費用假設如下：開辦費 20,000 元（引用銀行甲頁面）、抵押權設定金額假設為 960 萬元（假設值）、登記費 = 9,600,000 × 千分之一 = 9,600 元、書狀費 80 元、代書費假設 6,000 元、塗銷代辦費假設 2,500 元（後兩者取銀行甲頁面範圍的上限）。合計 38,180 元。代償費各行不同、部分銀行可能免收，保險費則未查到轉貸相關的公開數字，這個例子都沒有算進去，實際成本請以你拿到的報價為準。另一種情況是原貸款還在綁約期，假設違約金為提前清償本金 800 萬元的 0.6%（取自上表銀行甲第 25 至 36 個月的比率，僅作例子），為 48,000 元，總成本 86,180 元。
| 利率變化 | 原月付金 | 新月付金 | 每月少繳 | 回本（無違約金，成本 38,180 元） | 回本（含違約金，成本 86,180 元） |
|---|
| 2.5% 降到 2.1%（差 0.4 個百分點） | 35,889 元 | 34,299 元 | 1,590 元 | 約 24 個月 | 約 54 個月 |
| 2.5% 降到 2.25%（差 0.25 個百分點） | 35,889 元 | 34,890 元 | 999 元 | 約 38 個月 | 約 86 個月 |
| 2.5% 降到 2.4%（差 0.1 個百分點） | 35,889 元 | 35,488 元 | 401 元 | 約 95 個月 | 約 215 個月 |
從表上可以看到，利差只有 0.1 個百分點時，每月少繳約 401 元，回本要約 95 個月（無違約金）到約 215 個月（含違約金），這時轉貸通常不划算；利差 0.4 個百分點時，沒有違約金約 24 個月可回本。注意三點限制：第一，月付金差額是固定利率的簡化算法，浮動利率的房貸，新舊利率之後都會調整；第二，貸款餘額會越還越少，利息減少的效果會逐年縮小，所以不能把第一年的省下金額當成每年都一樣；第三，如果新銀行讓你把年限重新拉長，月付金會變低，但總利息可能增加，這時要用「相同剩餘年限」重新比較，避免把「年限拉長」誤認為「利率變低」。
另外，銀行頁面常把「前幾期優惠利率」和「之後的利率」分開列示，計算時應採用較長期間適用的利率，而不是只看第一段。對照站內文章站內的本息平均攤還與本金平均攤還說明文章可以進一步比較攤還方式。想先確認房屋的屋齡，可以用房屋屋齡計算工具。
轉貸流程與所需時間
銀行甲的轉貸頁面列出的流程如下，各銀行的實際作業細節以新銀行的說明為準。
- 評估：先比較轉貸省下的利息是否高於轉貸成本。
- 申請：線上或由專員協助送件。
- 貸款審核：銀行根據信用狀況、房屋屋況等決定是否核准，並決定成數、額度與利率。
- 簽約對保：確認核准的利率、額度等條件。
- 抵押權設定：到地政事務所設定，將新銀行設為第二順位抵押權人；可委託代書。
- 代償並撥款：新銀行協助償還原銀行的貸款；結清後向原銀行申請清償證明。
- 塗銷：帶清償證明與相關文件到地政機關，塗銷原銀行的抵押權；可委託代書。
時間方面，銀行甲的申辦流程問答寫「一般房貸、轉貸從申請到撥款普遍約需 1 至 2 個月」，並說明實際審核時間依個案而異。這是該行說明，不是通案規定。因為過程中新舊貸款有一段重疊，轉貸期間仍要照原貸款繳款，不要因為已經送件就停繳原房貸。
什麼情況下轉貸不一定划算
- 還在綁約期內，違約金加上其他成本，讓回本月數拉得很長。
- 剩餘貸款年限短或餘額小，能省下的利息總額本來就有限。
- 利差很小，如上表 0.1 個百分點的情形。
- 目前的貸款是政府利息優惠貸款。以財政部國庫署公布的青年安心成家購屋優惠貸款（青安 3.0）問答為例：第 23 題的情境是，前屋主出租未屆期而先以承辦銀行其他方案貸款，之後改貸為本項貸款，該題說明這屬於轉貸，依第 16 題不適用減少調升及政府補貼後的計息方式；第 14 題則說明，新婚與育兒家庭的較高額度（1,200 萬元、1,500 萬元）只適用 2026 年 8 月 1 日以後的新申請者，2026 年 7 月 31 日以前撥貸的案件，不得以改貸、增貸或轉貸他行的方式提高原額度。這兩題只是青安貸款自己的轉貸與額度規則；國庫署問答沒有說明把青安貸款轉貸到其他銀行後補貼是否保留，所以如果你現在享有政府補貼利率，轉貸前要先向承辦銀行確認。
- 希望借更多錢。央行規定禁止轉貸時靠重新鑑價提高金額，且不同借款人的增貸有 3 年內的限制，不能期待轉貸一定能多拿一筆錢。
想了解購屋時還要付哪些稅費，可以參考買房要繳哪些稅費？契稅、印花稅、登記規費與代書費整理；青安貸款可看站內的新青安房貸試算文章，但該文撰寫時間在青安 3.0 之前，青安 3.0 自 2026-08-01 起受理申辦，現行條件請以財政部國庫署頁面為準。
常見問題
轉貸會被當成第二戶房貸嗎？
央行問與答第 14 題只說明房貸戶數依擔保品數量認定，一筆擔保品算一戶；它沒有談轉貸過程中新舊貸款重疊時如何歸類，這一點本文未確認。依規定第 4 點，銀行承作購屋貸款時須向聯徵中心查詢並確認財產稅總歸戶資料，問答第 14 題也要求撥款前再次查詢房貸戶數。轉貸時你會被歸為哪一類，請向新銀行詢問，並請對方給書面或可查證的答覆。
轉貸時可以順便增貸嗎？
可以不等於一定能。依央行問與答第 10 題，第 1 戶購屋貸款存續期間可以增貸；其他受限制的借款人，3 年內只能就還款金額超過本金平均攤還的部分與成數上限差額增貸，滿 3 年可增貸但合計不得超過成數上限，且增貸不得有寬限期，還要切結資金用途。規定第 9 點第 2 項又禁止藉由重新鑑價提高金額。
在央行新規定生效前就辦理的貸款，轉貸怎麼處理？
問與答第 19 題：規定實施前已辦理的購置住宅貸款，屆期續貸或屆期轉貸，貸款條件要按本規定辦理；原貸餘額超過成數的差額，可給予最長 1 年的調整期，請洽承貸金融機構協商償還方式。第 20 題：原貸契約尚未屆期的轉貸案件，在原貸契約屆期前依轉貸金融機構授信規定辦理，原貸契約屆期後則依本規定。
轉貸前應該先向原銀行問什麼？
建議問四件事：一，合約有沒有綁約期，違約金的計算基礎是什麼；二，現在全部清償的金額是多少；三，清償證明多久可以開；四，抵押權塗銷要自己辦還是由代書辦。這些答案決定上面試算裡的「違約金」與「時間」兩個變數。
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