租約期間房子由房客使用，房東手上有鑰匙，不代表可以隨時開門進去。法律明定房客原則上不能拒絕的，是房東為修繕或保存房屋所為的必要行為，而且內政部公告的住宅租賃定型化契約應記載事項第 9 點要求房東「應於相當期間先期通知」，房客無正當理由不得拒絕。其他像帶人看屋、例行巡房，法規沒有給房東進門的權利，要看契約約定或房客當下同意。未經同意無故進入，可能涉及刑法第 306 條侵入住居罪，處 1 年以下有期徒刑、拘役或 9,000 元以下罰金，屬告訴乃論。
提醒：本文依全國法規資料庫的民法（修正日期民國 115 年 8 月 17 日，該次只修正第 1223 條，租賃條文未變動）、租賃住宅市場發展及管理條例（修正日期 112 年 2 月 8 日）、中華民國刑法（修正日期 115 年 7 月 22 日），以及內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」（最近一次修正 114 年 4 月 18 日）整理。另一份「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」已由內政部於 112 年 5 月 19 日以台內地字第 1120263009 號令廢止（租賃條例 112 年修正後失其授權依據），網路上流傳的該份文件已不適用。租賃條例第 4 條排除供休閒旅遊、政府或專責法人經營管理、合作社經營管理、租期未達 30 日的租賃住宅。是否構成犯罪由檢察官、法院個案認定；契約爭議可洽臺北市政府地政局、新北市政府地政局或消費者服務中心。
先搞懂：租約期間誰有權使用房子
- 民法第 421 條：租賃是一方以物租與他方使用收益、他方支付租金的契約。
- 民法第 423 條與租賃條例第 8 條第 1 項：出租人應以合於約定居住使用的租賃住宅交付承租人，並於租賃期間保持合於居住使用的狀態。
- 換句話說，房東收了租金，就把「使用」這件事交給房客；房東仍是所有權人，但租期中進門要有法律依據或房客同意。
房東什麼時候可以進門？一張表看懂
| 情形 | 規定 | 房客可以拒絕嗎 |
|---|
| 修繕所需的必要行為 | 租賃條例第 8 條第 4 項、民法第 429 條第 2 項：出租人為修繕或保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕；應記載事項第 9 點第 3 項：應於相當期間先期通知 | 無正當理由不得拒絕；但房東要先通知 |
| 修繕期間無法居住 | 應記載事項第 9 點第 4 項：致租賃住宅全部或一部不能居住使用者，承租人得請求扣除該期間全部或一部之租金 | —（可請求減租） |
| 租約結束點交 | 租賃條例第 12 條、應記載事項第 15 點：由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備點交；一方未會同，經他方定相當期限催告仍不會同，視為完成點交 | 點交是雙方共同義務 |
| 帶新房客看屋、例行巡房、查看使用情形 | 本文查到的法規與應記載事項都沒有規定 | 要看契約約定或房客同意 |
| 房客同意 | — | 同意後才進入，最好留下文字紀錄 |
修繕費用誰出、房東不修怎麼自救，另見租屋水電壞了誰出錢。
「先期通知」要提前多久？法規沒寫，建議寫進契約
應記載事項只寫「應於相當期間先期通知」，本文查到的官方資料沒有規定幾小時或幾天。多久才算「相當」，發生爭議時由法院依個案判斷。與其事後吵，不如簽約時在契約「其他約定」寫清楚：一般修繕提前幾天通知、雙方約定的時段、房客不在家時能否由房東會同管理員進入、緊急狀況的聯絡順序。
- 通知方式：應記載事項第 20 點規定，雙方通知以郵寄者以契約所載地址為準；也可以約定用電子郵件、手機簡訊或即時通訊軟體以文字顯示方式為之。用文字通知，日後才有證據。
- 房客義務：民法第 437 條規定，租賃物有修繕必要而應由出租人負擔時，承租人應即通知出租人；怠於通知致出租人不能及時救濟者，應賠償損害。所以房客發現漏水等狀況，也要主動通知、配合安排時間。
- 入住時就拍照點交、記錄鑰匙份數與門鎖狀況，可參考租屋點交檢查清單。
房東擅自進門，可能有哪些責任
| 法律 | 內容 | 說明 |
|---|
| 刑法第 306 條第 1 項 | 無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地，處 1 年以下有期徒刑、拘役或 9,000 元以下罰金 | 「無故」是要件，是否成立由檢察官、法院判斷 |
| 刑法第 306 條第 2 項 | 無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同 | 房客要求離開仍不走，也在處罰範圍 |
| 刑法第 308 條第 1 項 | 第 306 條之罪須告訴乃論 | 要由被害人提出告訴；告訴有法定期限，詳洽警察機關或地檢署 |
| 民法第 184 條、第 195 條 | 因故意或過失不法侵害他人權利者負賠償責任；不法侵害隱私而情節重大者，雖非財產上損害，亦得請求賠償相當之金額 | 民事求償，由法院判斷是否情節重大與金額 |
遇到房東擅自進門，可以這樣處理
- 保存證據：門鎖或電子鎖紀錄、自己設備的錄影、鄰居或管理員證詞、事後的對話訊息。
- 用文字要求：傳訊息或寄信，說明未經同意不得進入，並請房東之後依約先通知。
- 當下有人闖入或不肯離開：報警處理，報案電話用法見緊急電話 110、119、112 差別。
- 申請調處或申訴：租賃條例第 16 條規定住宅租賃爭議可向直轄市政府申請調處，免繳調處費用。臺北市不動產糾紛調處委員會洽地政局 02-2720-8889 轉 7474；新北市地政局的租屋諮詢（「有心．租屋平台」）由地價科承辦（02-2960-3456 分機 3299～3308 等）；該局「不動產糾紛調處」頁面由地籍測量科承辦（分機 3326～3327），內容以共有物分割等土地案件為主、未特別說明住宅租賃案件，申請調處前請先電詢受理窗口。消費爭議也可撥 1950 消費者服務專線，或用行政院消費者保護處線上申訴。
- 提告：刑事告訴向警察機關或地檢署提出；民事賠償向法院起訴。
注意：「房東擅自進門」不在租賃條例第 11 條與應記載事項第 18 點列舉的承租人提前終止事由之內。若契約約定雙方「得」任意終止，依應記載事項第 14 點至少於終止前 1 個月通知；否則提前解約可能要負違約責任，細節見租屋提前解約要賠多少。
常見問題
契約寫「房東得隨時進入檢查」，這樣有效嗎？
應記載事項第 9 點只就修繕明定房東應先期通知；不得記載事項第 9 點禁止記載違反強制或禁止規定的條款。像「隨時進入」這類條款是否有效，本文查到的官方資料沒有直接說明，屬法院個案判斷。簽約前可要求改成「事先以文字通知、約定時段」，或先向地政局詢問。
房東要帶新房客來看屋，我一定要配合嗎？
法規與應記載事項沒有規定房客有配合看屋的義務，要看契約有沒有約定。沒有約定時，可以和房東協商時段，同意後再讓對方進入。
房東通知要來修熱水器，我那天不在家可以拒絕嗎？
修繕的必要行為，房客無正當理由不得拒絕；但房東應於相當期間先期通知。時間不方便可以提出其他時段，或約定由房東會同管理員進入，用文字留下約定內容。
修繕好幾天不能住，租金可以少付嗎？
應記載事項第 9 點第 4 項規定，房東修繕期間致租賃住宅全部或一部不能居住使用者，承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。建議先以文字向房東提出請求並記錄天數。
房東擅自進門，我可以馬上解約搬走、不付違約金嗎？
租賃條例第 11 條與應記載事項第 18 點列的承租人提前終止事由，是房屋需修繕而房東逾期不修、一部滅失、有危及安全健康的瑕疵、長期療養、第三人主張權利等，沒有包含房東擅自進門。是否能主張其他法律效果，建議先申請調處或諮詢律師。
最後更新：2026-11-03
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