大樓公設點交要注意什麼？公寓大廈管理條例第 57 條與機電消防檢查清單

新成屋社區成立管理委員會後辦理「公設點交」，依《公寓大廈管理條例》第 57 條規定，起造人（建商）必須會同管理委員會，針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行現場功能檢測，確認無誤後於 7 日內移交完整圖說文件與「公共基金」。若檢測發現任何缺失或與竣工圖不符，依法由建商負責修繕並負擔全部費用；未修妥前，管委會切勿草率簽署完成點交同意書。

提醒：「專有部分驗屋」是個別屋主與建商檢查自家室內（地磚、窗框、插座、排水），而「共用部分公設點交」則是管委會代表全體住戶向建商驗收整棟大樓的發電機、消防泵浦、電梯、污水池、頂樓防水與地下室車道。兩者法源與範圍不同，多數管委會會委任第三方專業機電驗屋公司協同檢測。

公寓大廈管理條例第 57 條：法定公設點交程序、7 日期限與罰則

許多新社區第一屆管委會不知道自己有哪些法定籌碼。其實《公寓大廈管理條例》第 57 條與第 49 條對建商設下了嚴格的點交義務：

自家室內的交屋驗收清單與插座、排水測試，可直接使用新成屋／中古屋驗屋檢查表工具逐項打勾；社區成立後住戶繳交管理費的法律規定，請見大樓管理費欠繳怎麼辦與管委會催繳程序。

大樓公設點交 5 大核心檢查清單（機電、消防、給排水、營建、圖說）

實務上，大樓公設最花錢的隱形地雷都藏在機房、管道間與地下室。管委會會同專業技師或驗屋團隊檢測時，應重點查核以下 5 大項目：

點交時必收的「移交文件清冊」有哪些？

除了硬體設備外，管委會務必向建商點收下列正本文件並妥善鎖入管委會金庫，否則日後社區大修、增設充電樁或抓漏時將無圖可查：

• 使用執照正本及核准之竣工圖說（建築、結構、水電、消防、空調全套藍圖與 CAD 電子檔）。
• 昇降設備（電梯）與機械停車設備使用許可證、原廠保固書與維護保養合約。
• 消防安全設備竣工查驗合格證明文件。
• 水電管線與弱電系統配線圖、公設區各鑰匙清冊、門禁系統最高管理權限密碼。
• 共用部分設備保固切結書（建材設備通常保固 1 至 2 年，結構體保固 15 年，屋頂及外牆防水保固依買賣契約約定）。

若想查詢社區的使用執照核發日期以計算準確屋齡，請見房屋屋齡怎麼查：使用執照核發日期查詢步驟。

常見問題

建商說「不先簽公設點交完成，就拿不到公共基金，社區會沒錢付保全電費」，是真的嗎？

依《公寓大廈管理條例》第 57 條，公共基金確實是在公設完成點交後由主管機關自公庫撥付管委會。但初期社區日常營運費用應由住戶繳納的「管理費（或交屋時預收之數個月管理費）」支應，並非動支公共基金（公共基金主要用於重大修繕）。管委會切勿為了提早領出公共基金，而在重大機電或消防缺失未修妥前就草率簽名點交。

公設點交有沒有規定只能驗 1 次？複驗還是沒過怎麼辦？

法條並未限制檢測次數，而是規定「確認其功能正常無誤後，始得移交」。實務上常有「初驗→建商修繕→複驗→再修繕→三驗（總驗）」的流程；若僅剩微幅油漆美容等非功能性小缺失，雙方可造冊簽立附期限修繕保固切結書，但涉及消防、發電機、泵浦、漏水等重大項目，務必修復合格才算完成該項點交。

請第三方驗屋公司驗公設要多少錢？誰出錢？

依社區戶數、棟數、基地面積與有無機械車位而定，委託專業公設檢測機構（含機電、消防、土木技師儀器檢測並出具正式報告書）費用通常落在新台幣 8 萬至 25 萬元之間，由社區管理費支付，分攤到每戶僅數百至上千元，卻能幫社區揪出數百萬的機電與漏水修復成本。

點交完成後才發現頂樓漏水或公設故障，建商還要負責嗎？

在契約約定的公設保固期內（建材設備通常 1 年以上、防水 1～3 年、主結構 15 年），非屬人為不當使用或天災造成的瑕疵，建商仍負有保固修繕義務；此外，依《民法》物之瑕疵擔保規定，交屋後 5 年內（建商故意不告知之瑕疵則不受 5 年限制）發現之固有瑕疵，亦得依法主張權利。

最後更新：2026-11-01

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資料來源

• 全國法規資料庫：公寓大廈管理條例（2026-11-01 查證）：第 18 條公共基金提列、第 49 條處罰規定、第 57 條共用部分會同檢測、7 日移交期限與修復費用負擔。
• 內政部國土管理署：公寓大廈管理規約範本與共用部分移交檢測指引（2026-11-01 查證）：公設移交清冊、四大系統功能檢測與主管機關會同程序。