區分所有權人會議（區權會）每年至少要開 1 次定期會；召集人應在開會前 10 日以書面通知每位區分所有權人。除規約另有規定外，決議要有區分所有權人「人數」與「區分所有權比例」都達 2/3 以上出席，再經出席者人數與比例都達 3/4 以上同意；人數不足流會時，可就同一議案重新召集，以 3 人並 1/5 以上出席、出席者過半同意作成決議，紀錄送達後 7 日內書面反對未超過半數，決議才算成立。實務上最常出錯的是：通知期間不足、把選管理委員當臨時動議、委託書事後補，以及會議紀錄沒有在會後 15 日內送達。
提醒：本文依全國法規資料庫的公寓大廈管理條例（修正日期民國 111 年 5 月 11 日）與公寓大廈管理條例施行細則（修正日期民國 94 年 11 月 16 日）整理，資料庫法規整編截止日為 115 年 10 月 22 日，查證時沒有新的修正。條例第 31、32 條的出席與同意比例，規約可以另定，請先看自己社區的規約。決議是否有效、會議程序有無瑕疵，最後由法院判斷；主管機關在臺北市是都市發展局（實際業務由建築管理工程處公寓大廈科承辦），新北市是工務局。
誰可以召集？定期會與臨時會
條例第 25 條規定區權會由全體區分所有權人組成，每年至少召開定期會議一次。召集人原則上是具區分所有權人身分的管理負責人、主任委員或管理委員；如果大樓沒有管委會或管理負責人，就由區分所有權人互推一人為召集人。
| 情形 | 誰召集 | 條文 |
|---|
| 每年定期會 | 具區分所有權人身分的管理負責人、主任委員或管理委員 | 第 25 條第 1 項、第 3 項 |
| 發生重大事故需要及時處理 | 經管理負責人或管理委員會請求召開臨時會 | 第 25 條第 2 項第 1 款 |
| 住戶要求開臨時會 | 區分所有權人 1/5 以上及區分所有權比例合計 1/5 以上，以書面載明目的及理由請求 | 第 25 條第 2 項第 2 款 |
| 沒有管委會或管理負責人 | 區分所有權人互推一人為召集人；施行細則第 7 條：除規約另有規定外，要有 2 人以上書面推選，公告 10 日後生效 | 第 25 條第 3 項、施行細則第 7 條 |
| 互推不出召集人 | 各區分所有權人可申請直轄市主管機關指定臨時召集人 | 第 25 條第 4 項 |
| 新大樓第一次開會 | 起造人在登記的區分所有權人人數與比例都達半數以上後 3 個月內召集 | 第 28 條第 1 項 |
互推的召集人任期依區權會或規約規定為 1 至 2 年，連選得連任一次；沒有規定的，任期 1 年，連選得連任一次（第 25 條第 3 項）。
開會通知：10 日前書面送達，選委員不能臨時動議
- 條例第 30 條第 1 項：召集人應於開會前 10 日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。
- 有急迫情事要開臨時會，可以用公告代替書面通知，但公告期間不得少於 2 日（同項但書）。
- 第 30 條第 2 項：管理委員的選任事項，應在開會通知中載明並公告，不得以臨時動議提出。臺北市建管處問答集也舉例說明：通知單只寫「調整管理費」，開會時就不能順便臨時動議改選管理委員。
- 本文建議：通知寄出、張貼公告都拍照留存日期，日後有人爭執程序時才有證據。
出席與決議門檻：人數和比例要「同時」達標
條例第 31 條規定，區權會的決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人 2/3 以上及其區分所有權比例合計 2/3 以上出席，以出席人數 3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 3/4 以上之同意行之。「人數」與「比例」是兩把尺，缺一不可。
| 計算項目 | 怎麼算 | 依據 |
|---|
| 區分所有權人人數 | 已登記者按登記人數計算，但數人共有一個專有部分以 1 人計；未登記者每一專有部分以 1 人計 | 施行細則第 3 條 |
| 區分所有權比例 | 專有部分面積占公寓大廈專有部分全部面積總和之比；已完成登記者以登記機關記載為準 | 施行細則第 2 條第 1 項 |
| 表決權 | 各專有部分的區分所有權人有一表決權；數人共有一專有部分，推由一人行使 | 條例第 27 條第 1 項 |
| 大戶上限 | 任一區分所有權人的比例占全部 1/5 以上，或擁有的專有部分個數超過總數 1/5 以上，超過部分不予計算 | 條例第 27 條第 2 項 |
以下是本文自行試算的例子（假設 20 戶、每戶面積相同、沒有大戶）：出席要 2/3，即至少 14 戶；同意要出席者的 3/4，14 戶出席時至少 11 戶同意。如果各戶面積不同，還要另外算面積比例是否也達標。臺北市建管處問答集舉的例子是 20 戶公寓每次只有 5、6 戶出席，出席未達 2/3，除規約另有規定外，就要依第 32 條重新召集。
委託出席：誰可以當受託人
- 條例第 27 條第 3 項：區分所有權人因故無法出席時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席。
- 同一受託人受託的區分所有權占全部 1/5 以上，或以單一區分所有權計算的人數超過區分所有權人數 1/5 者，超過部分不予計算。
- 臺北市建管處問答集說明：委託書應記載授權範圍；委託書是有無受託行使權利的依據與證明，不得於事後補正。
- 第 34 條第 2 項：會議紀錄要與出席簽名簿及代理出席的委託書一併保存。
注意：建管處問答集第 25 題引述的第 27 條第 3 項是「委託他人」的舊文字，現行條文已限定受託人範圍，請以全國法規資料庫現行條文為準。
流會怎麼辦？重新召集與 7 日書面反對
- 第 32 條第 1 項：依第 31 條未獲致決議、或出席人數或比例未達定額時，召集人得就同一議案重新召集會議。
- 重新召集的開議門檻：除規約另有規定出席人數外，要有區分所有權人 3 人並 1/5 以上，及區分所有權比例合計 1/5 以上出席。
- 決議門檻：出席人數過半數，及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數同意。
- 會議紀錄依第 34 條第 1 項送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於 7 日內以書面表示反對意見；書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立（第 32 條第 2 項）。
- 會議主席應於決議成立後 10 日內以書面送達全體區分所有權人並公告（第 32 條第 3 項）。
以 20 戶為例（本文試算）：重新召集至少要 4 戶出席（1/5 為 4 戶，且不少於 3 人），4 戶出席時至少 3 戶同意。正因為門檻低，條例才多設了「7 日書面反對」這道關卡。臺北市建管處報備範本中也備有「重新召集區分所有權人會議決議成立公告」與「反對意見統計表」兩份表格。
會議紀錄與特殊議案
- 第 34 條第 1 項：區權會應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後 15 日內送達各區分所有權人並公告之。
- 第 35 條：利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、會計憑證、財務報表、區權會會議紀錄等，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
- 第 33 條：有些議案即使表決通過，沒有取得特定人同意也不生效力。例如在外牆面或樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地台等，設在屋頂者應經頂層區分所有權人同意，設在其他樓層者應經該樓層區分所有權人同意；把某戶的專有部分約定為共用部分，應經該戶同意。
召集人不開會、不給紀錄，可以找誰
條例第 47 條第 1 款規定，區權會召集人、起造人或臨時召集人違反第 25 條或第 28 條的召集義務，由直轄市主管機關處新臺幣 3,000 元以上 15,000 元以下罰鍰，並得令其限期改善；屆期不改善者得連續處罰。第 59 條規定，他區分所有權人、利害關係人可以列舉事實及提出證據，報直轄市主管機關處理。臺北市可洽建管處公寓大廈科（電話 02-2720-8889 或 1999 轉各區承辦分機），新北市可洽工務局（1999 新北市境內，或 02-2960-3456）。
社區還沒有管委會的，要先成立管理組織才有固定的召集人，流程見公寓沒有管委會怎麼辦；開會決議了管理費卻有人不繳，催討與提告流程見管理費沒繳會怎樣。
常見問題
區權會一定要開實體會議嗎？可以只用書面簽名表決嗎？
條例第 3 條第 7 款把區分所有權人會議定義為「召集全體區分所有權人所舉行之會議」，第 30 條要求開會前 10 日書面通知、第 34 條要求作成會議紀錄並保存出席簽名簿。本文查到的條文沒有「書面表決代替開會」的規定。臺北市建管處問答集在疫情期間的問答曾說明，區權會召開的形式「也可以視訊方式進行」；本文建議視訊開會時，通知、出席簽到、委託書與會議紀錄仍依條例辦理。比較特別的是推選召集人或管理負責人，施行細則第 7 條允許 2 人以上書面推選、公告 10 日生效。對程序有疑義，請洽主管機關。
規約可以把出席門檻調低嗎？
可以。第 31 條的門檻有「除規約另有規定外」的但書，第 32 條重新召集的出席人數也是「除規約另有規定出席人數外」。所以先查社區規約；規約沒有規定，才回到 2/3 出席、3/4 同意。條文沒有寫明調整的下限，個案是否妥當請洽主管機關。
房客可以參加區權會或代理房東投票嗎？
條例第 27 條第 3 項列出的受託人包括承租人，所以房東可以書面委託房客代理出席；受託人受託比例或人數超過 1/5 的部分不計。房客本身不是區分所有權人，沒有自己的表決權。
選管理委員可以在會議當天臨時加入議程嗎？
不行。第 30 條第 2 項規定管理委員的選任事項應在開會通知中載明並公告，不得以臨時動議提出。
會議紀錄要多久內發給大家？
第 34 條第 1 項規定由主席簽名，於會後 15 日內送達各區分所有權人並公告。若是重新召集的決議，紀錄送達後還有 7 日的書面反對期間，決議成立後 10 日內主席要再以書面送達並公告（第 32 條）。
最後更新：2026-11-03
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資料來源
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