外牆磁磚剝落砸到人，法條上常會討論到《民法》第 191 條：土地上的建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但有但書。實際誰負責、賠多少，取決於個案事實，本文只整理條文原文和一般的通報與處理流程，不做個案結論。
安全警告：看到磁磚鬆動、隆起或已經剝落，先請行人與車輛避開，不要自己爬上外牆、陽台外側或屋頂邊緣處理。有人受傷先撥 119；需要封路或警示，通報 1999（雙北皆可）或聯繫當地警察局、區公所。外牆修繕需要鷹架與合格廠商，不是自己能處理的工作。
法條原文
以下取自全國法規資料庫：
| 法規與條號 | 條文內容（節錄） |
|---|
| 《民法》第 191 條第 1 項 | 土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。 |
| 《民法》第 191 條第 2 項 | 前項損害之發生，如別有應負責任之人時，賠償損害之所有人，對於該應負責者，有求償權。 |
| 《建築法》第 77 條第 1 項 | 建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。 |
| 《建築法》第 91 條第 1 項（節錄） | 「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：……二、未依第七十七條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」 |
| 《公寓大廈管理條例》第 10 條第 2 項 | 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。（後段另有可歸責事由與規約另有規定的但書。） |
| 《公寓大廈管理條例》第 36 條 | 管理委員會之職務如下：……二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。…… |
兩點提醒：《民法》第 191 條有但書，並非「磁磚掉了就一定要賠」，要看設置或保管有沒有欠缺、有沒有盡到相當注意等事實；《建築法》第 91 條第 2 項的刑責，針對的是「有供營業使用事實之建築物」，不能直接套到一般住宅。
臺北市問答集說明的幾種情形
《公寓大廈管理條例》第 3 條定義共用部分為專有部分以外、供共同使用的部分，第 11 條規定共用部分的重大修繕或改良要依區分所有權人會議決議。外牆誰負擔修繕，臺北市都發局與建管處《建築物外牆飾面安全維護管理及申報問答集》（111 年 3 月版）的說明如下：
- 建築法第 77 條與規約。外牆維護管理修繕責任，依建築法第 77 條，屬該修繕範圍的所有權人。
- 規約與區權會決議。設有管委會且在規約中記載外牆使用管理維護並向主管機關完成報備者，應依規約辦理；若經區權會決議外牆由住戶自行修繕並完成報備，外牆的修繕、管理、維護由各專有部分區分所有權人為之並負擔費用，管委會仍應履行通知、督促義務。
- 位置。剝落位置在兩層樓之間時，問答集引用條例第 56 條關於建物登記測繪的規定「建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界」，介於中心線之間的由兩層樓所有權人共同修繕。
這是臺北市官方的說明，新北市不一定相同；你家外牆的實際歸屬，請以產權資料、規約和主管機關的認定為準。頂樓外牆與漏水的責任劃分，可另看頂樓外牆漏水算誰的與樓上漏水樓下被殃。
通報與處理的一般流程
臺北市
依該問答集（111 年 3 月版），可透過 1999 市民熱線或市府線上單一申訴系統通報，內容須包含詳細門牌與樓層、店家招牌或大樓名稱、飾面材料等。都發局委託專業勘檢機構到現場勘檢並記錄剝落查處等級；具立即性危險（DE 等級）者張貼「當心墜落物」告示，並視情況設置警示帶；接著函知建物所有權人限期改善。屆期未改善，所有權人依建築法第 91 條處新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，管委會則依行政執行法處新臺幣 5 千元以上 30 萬元以下怠金。
修繕前的臨時防護，問答集列有安全走廊、防護斜籬、防墜網、包覆帆布或護網，並說明只是緊急暫時性的做法。臺北市另有外牆安全診斷檢查及申報辦法，以都發局最新公告為準。
新北市
新北市工務局（110 年 1 月 28 日新聞稿）說明：遇到磁磚掉落，可撥 1999 通報，或聯繫當地區公所、警察局協助處理；工務局會協請公所或警察局圍設封鎖線警示，並要求所有權人立即排除有掉落疑慮的磁磚；依建築法第 77 條，所有權人應自行排除並修復，否則可處 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並得連續處罰。本文沒有查到新北市是否有類似臺北市的定期外牆申報規定，請向工務局確認。
受傷或受損之後的一般準備
- 先處理傷勢與財物損失：就醫並保留診斷證明與收據。
- 記錄現場：日期、時間、地址、剝落位置與樓層，以及通報紀錄。
- 向管委會或管理負責人索取規約、外牆維護紀錄與保險資料（如有）；條例第 35 條允許利害關係人請求閱覽或影印規約及管委會會議紀錄。
- 簽署任何和解或切結文件前先諮詢專業人員，金額與責任的認定因個案而異。
爭議協調：鄉鎮市區調解委員會
《鄉鎮市調解條例》第 1 條規定，鄉、鎮、市公所應設調解委員會，辦理民事事件與告訴乃論之刑事事件調解。重點如下：
- 第 13 條：兩造均在同一鄉鎮市居住者，由該鄉鎮市調解委員會調解；不在同一鄉鎮市者，民事事件由他造住居所、營業所、事務所所在地的調解委員會調解。
- 第 27 條：調解經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴、告訴或自訴；經法院核定的民事調解，與民事確定判決有同一之效力。
臺北市可到各區公所調解委員會聲請；新北市請洽當事人所在地的區公所。調解是否適合個案，請由專業人員評估。
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常見問題
外牆磁磚是專有部分還是共用部分？
沒有一體適用的答案，要看建物登記、規約是否另有記載並報備、區權會有沒有決議，以及剝落位置。臺北市的說明見上文，你的個案請查規約並向主管機關確認。
沒有管委會的老公寓，磁磚剝落找誰？
條例第 29 條第 1 項要求公寓大廈成立管委會或推選管理負責人。誰是義務人需依個案確認。
《民法》第 191 條但書的意思是，沒過失就不用賠嗎？
本文不做個案判斷。但書原文是：「但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」是否成立要由事實與證據判斷。個案請洽律師或調解委員會。
個案請洽律師或調解委員會。
最後更新：2026-10-28
本文由 SOSfix 編輯整理自下列公開官方資料，僅供一般參考，不構成法律、用電或工程意見；法規與公告會修正，個案請以主管機關最新公告及專業人員的判斷為準。
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